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“原配夫妻该支持”—— 万州一屋二卖案之我见/李先禄

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 03:07:44  浏览:8390   来源:法律资料网
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“原配夫妻该支持”
   —— 万州一屋二卖案之我见
  
    李先禄
  
   《重庆法制报》(2002年6月7日以《“一女二嫁”谁是合法“丈夫”?》为题报道了万州区的这桩一房二卖案)。案情概要:2001年11月,万州区龙宝中心供销社欲将一幢房屋作价57万元出卖,下达了《关于资产变现工作有关事项的通知》,该《通知》规定实行竞卖且同等条件下内部职工优先原则。但因太贵,至于降为54万元后仍“待嫁闺中”。11月23日(周五)叫程文才的欲买,发现土地证上的面积与房产证上的面积不一致,提出质疑,经双方协商以510200元的价格出售给他。程当场交1万元定金,因是星期五,双方约定次周一完善手续并交清90%房款,收据上也注明:收到定金一万元。但消息传开后,内部职工认为降价了,而且《通知》中又规定内部职工有优先权,于是该供销社只得当天下午组织内部职工参加竞卖,这样职工姜某以5212210元价格中标。26日姜与该社正式签定了书面协议,并按约定交足了90%的房款。30日房屋移交给姜某,姜某也立即着手办理过户手续。但程文才于26日来交房款时,该供销社拒收,理由是已卖给姜某了。次年初,程某将供销社告上法庭,要求确认与该社的购房合同有效,并判自己购买。
   一审情况:法院认为,虽然有关法律规定,房屋买卖合同应当采用书面形式,但口头合同并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。而作为被告供销社一房两卖,违背了诚实信用原则。同时,第三人姜某,虽是既不是房屋共有人,也不是承租人,不能享用优先购买权,其内部规定的优先购买权应为无效。再加之房屋虽移交,但未过户,所有权并没有转移。故判令程文才与供销社的房屋买卖口头协议有效;龙宝中心供销社应履行该协议。
  而一些法律专家对此判决却提出了异议。(一)重庆渝万律师事务所律师张明乔和万州钟鼓楼法律服务所法律工作者何仕华主认为:《合同法》虽视口头合同为订立合同的形式之一,但《城市房地产管理法》明确规定也房地产转让应当订立书面合同。而该案中程文才的买房却是口头形式,定金不能反推合同成立。同时,姜某的优先购买权也该认可。(二)西政民商法教授张玉敏认为:程与该社采用口头形式进行大宗房屋买卖于法律规定不符,欠缺形式要件;而姜某却与之订立的是书面合同,交付了大部分房款,并正在办理过户手续,说明合同已发生效力在实际履行中了。所以根据书面合同优于口头合同,且已在实际履行,故而一审判决不妥。对优先权问题。张教授认为,内部规定不得对抗善意第三人,一审认定正确。
   我却认为,万州区法院的判决正确无误。理由是:1、从《合同法》规定成立看,可以采用口头形式,虽然《城市房地产管理法》明文规定应采用书面形式,但本案中未采用书面形式的原因开始是因为到了周末,双方对次周星期一完善书面手续也达成了一致。没能及时签定书面合同完全是因为供销社和姜某的过错行为造成的,这个口头合同的订立过程与订立合同的要约、承诺两个环节完全相符。2、定金的性质是什么?就是约束双方当事人对合同的权利义务的,该供销社收受了定金,理应受到合同约束,不得再次出售该房产,所以其与姜某的合同损害了原告程某的权益,同时该供销社也违背诚实信用原则,故与姜某之间的合同(虽是书面形式)应认定无效。3、姜某与该社间的合同,是其知道供销社与程之间有协议的前提下签定的,明知供销社已受到协议(虽为口头形式)约束,仍与之达成合同,故在订立这个合同中也有过错。从保护善意购买人程某利益角度出发,也应认定后面的这个书面合同无效。4、虽然供销社与程某间的购房合同没有得到实际履行,但没能得到履行的原因是供销社和姜某都有过错,而损害了他对购房合同的履行(事实上,他交房款遭到了供销社的拒收)。故,从《合同法》的立法精神上看,虽然这个口头合同形式上并不完备,但却是事出有因。所以我认为万州区法院的判决于情合理,于法有据,应支持。

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中国银监会关于银行业金融机构支持生猪生产发展稳定市场供应的指导意见

中国银监会


中国银监会关于银行业金融机构支持生猪生产发展稳定市场供应的指导意见

银监发〔2007〕64号


各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,邮政储蓄银行,各省级农村信用联社,北京、上海农村商业银行,天津农村合作银行:

为认真贯彻落实国务院召开的全国“菜篮子”工作电视电话会议精神,现就银行业金融机构做好支持生猪生产发展稳定市场供应有关工作提出如下意见。

一、认清生猪生产供应形势,提高信贷支持的自觉性

近年来,我国“菜篮子”工作稳步开展,农副产品种类丰富,数量增加,质量提高,较好地满足了人民群众的生活消费需求。但是,由于多方面原因,部分产品供应偏紧,特别是生猪的生产和供应,受收购价格过低、饲养成本上升、部分地区发生疫情等因素叠加影响,产量下降,价格出现较大幅度上涨,引起全社会的普遍关注。7月25日,国务院召开常务会议专门研究促进生猪生产发展稳定市场供应问题;7月31日,召开全国“菜篮子”工作电视电话会议;近日又下发了《国务院关于促进生猪生产发展稳定市场供应的意见》,这些充分体现了党中央、国务院对生猪生产与供应工作的高度重视。作为农业生产的重要组成部分,生猪生产和市场供应是关系物价、关系民生的大事,是关系农民收入、关系社会稳定的大事。各银行业金融机构务必深刻认识生猪生产供应对促进经济发展、增加农民收入、安定人民生活和保持社会稳定的重要意义,要准确分析和把握当前形势,充分认识到利用信贷工具支持生猪生产发展是自身职责所在,从全局和战略高度,把思想和行动统一到国务院的决策要求上来,增强紧迫感和责任感,切实提高信贷支持生猪生产的自觉性和主动性,把支持生猪生产发展作为当前支持“三农”工作重点,集中力量,集中资金,抓住关键,千方百计促进生猪生产发展,稳定市场供应。

二、采取切实有效措施,加大对生猪生产的信贷支持

各银行业金融机构要在科学发展观和国家产业政策引领下,遵循商业可持续和风险可控的原则,进一步加强和改进对生猪生产发展的信贷支持。

(一)加强市场调研,准确掌握生猪生产贷款需求。各银行业金融机构要加强调查研究,密切关注当前生猪生产、猪肉市场的变化情况,全面掌握生猪生产企业、养殖户以及良种繁育、饲料、防疫、屠宰、销售、储备等生猪生产产业链中各个环节的信贷需求和信贷投放情况,认真分析其规模扩张潜力、市场应对能力、防病控疫水平等各方面因素,有针对性地加强信贷支持,努力改进金融服务,提升服务水平。

(二)集中信贷资金,加大生猪产业链各环节投放力度。各银行业金融机构要结合市场调研,集中资金,加大投放,着力满足生猪生产良种繁育、饲料、防疫、屠宰、加工、销售、储备等生猪生产产业链企业、农户的合理资金需求。政策性银行要重点加大对生猪储备贷款支持;工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等大型商业银行以及股份制商业银行,要重点加大对规模养殖企业的贷款支持;农村合作金融机构(包括农村信用社、农村合作银行、农村商业银行,下同)要重点满足农村养殖散户的贷款需求;村镇银行、贷款公司和农村资金互助社等新型农村金融机构,也要做好社区内生猪生产资金支持工作。对有提高生猪产量潜力的现有生猪生产企业、养殖户,银行业金融机构要增加对其扩大再生产的信贷投放,进一步提高生猪生产能力。

(三)增强服务意识,改进对不同需求主体服务方式。各银行业金融机构要重点加大对规模化生猪养殖的信贷支持力度,积极引导和鼓励生猪生产龙头企业与中小农户签订生猪订单生产合同,建立健全利益联结机制,对采取“公司+基地+农户”等模式进行规模化生猪生产的各方主体,优先予以贷款支持,促进规模养殖;对生猪散养户,应充分发挥农户小额信用贷款的作用;对规模较大、资金需求较多的专业养殖户,可运用多户联保以及农民专业合作社等担保的方式给予贷款支持;对规模化程度较高的生猪饲养企业,可以运用银(社)团贷款方式给予贷款支持。对符合贷款条件的生猪生产企业和养殖户,要在保证法律要素齐全的前提下,适当简化贷款手续,使资金在最短的时间内落实到位。

(四)采取灵活措施,扶持受灾养殖场(户)恢复生产能力。对遭受猪瘟或蓝耳病等疫情导致发生贷款拖欠的相关生猪生产养殖户和企业,银行业金融机构要本着商业原则,主动与借款人磋商,通过贷款展期和适当追加贷款投入等,帮助这些企业和养殖户恢复生产,提高生猪生产能力,最大限度降低疫情影响。

(五)利用担保和保险手段,注重防范生猪贷款风险。为促进生猪生产,国家出台了大范围的贷款补贴和担保、保险等政策。银行业金融机构应抓住机遇,主动协调,加强与担保机构和保险机构的合作,积极扩大生猪生产类贷款的担保和保险范围,提高生猪生产企业和养殖户贷款的可获得能力。对于已发放的生猪生产类贷款,要落实相应的担保和保险措施;对于拟新发放的生猪生产类贷款,要在落实贷款担保和保险措施后,加大信贷投入。同时,银行业金融机构要积极探索同农业担保、农业保险机构建立持续、健康的合作机制,进一步降低和分散风险。密切关注生猪生产稳定发展机制的建设进展情况,发放和管理好生猪生产贷款,既支持其平稳发展,又要防止大起大落而造成新的信贷风险。

(六)搞好统计监测,跟踪督促做好贷款投放。各银行业金融机构要对生猪贷款发放情况做好调查统计和监测分析,按季向银监会上报生猪生产贷款发放情况。各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行和中国邮政储蓄银行由总行统一填报;各城市商业银行、城市信用社、农村合作金融机构、村镇银行、贷款公司和农村资金互助社由银监局组织统一汇总上报(报表附后)。各银监局要加强对辖内银行业金融机构窗口指导,督促引导其切实做好生猪生产发展的金融支持工作。

三、加强组织领导,抓好信贷支持措施的有效落实

银行业金融机构要正确处理自身发展与支持经济社会发展的关系,处理好自身经济效益与履行社会责任的关系,把做好支持生猪生产发展工作作为当前一项重要任务,由主要负责人牵头负责,做到思想认识到位,工作措施到位,有效满足生猪生产企业和养殖户的合理信贷需求,切实解决生猪生产“贷款难”问题。各银行业金融机构要统筹兼顾,在支持生猪生产发展的同时,积极支持牛羊肉产品、禽肉、禽蛋等副食品生产,毫不减弱对粮食等其他各类农产品生产的支持力度,避免农产品市场供给不足造成新的矛盾和问题。各银行业金融机构要创造性地开展工作,主动加强与地方政府和有关部门沟通协调,争取多方面政策支持,营造良好的金融环境。

各银监局要在8月25日前,将辖内地方性银行业金融机构贯彻落实情况报告银监会。各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行和中国邮政储蓄银行要在8月25日前将本行贯彻落实情况直接报告银监会。

请各银监局迅速将本指导意见转发至辖内各城市商业银行、城市信用社、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、贷款公司和农村资金互助社。







二○○七年八月三日


国务院办公厅关于规范农村义务教育学校布局调整的意见

国务院办公厅


国务院办公厅关于规范农村义务教育学校布局调整的意见

国办发〔2012〕48号



各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
随着我国进城务工人员随迁子女逐年增加、农村人口出生率持续降低,农村学龄人口不断下降,各地对农村义务教育学校进行了布局调整和撤并,改善了办学条件,优化了教师队伍配置,提高了办学效益和办学质量。但同时,农村义务教育学校大幅减少,导致部分学生上学路途变远、交通安全隐患增加,学生家庭经济负担加重,并带来农村寄宿制学校不足、一些城镇学校班额过大等问题。有的地方在学校撤并过程中,规划方案不完善,操作程序不规范,保障措施不到位,影响了农村教育的健康发展。为进一步规范农村义务教育学校布局调整,努力办好人民满意的教育,经国务院同意,现提出如下意见。
一、农村义务教育学校布局的总体要求
保障适龄儿童少年就近入学是义务教育法的规定,是政府的法定责任,是基本公共服务的重要内容。农村义务教育学校布局,要适应城镇化深入发展和社会主义新农村建设的新形势,统筹考虑城乡人口流动、学龄人口变化,以及当地农村地理环境及交通状况、教育条件保障能力、学生家庭经济负担等因素,充分考虑学生的年龄特点和成长规律,处理好提高教育质量和方便学生就近上学的关系,努力满足农村适龄儿童少年就近接受良好义务教育需求。
二、科学制定农村义务教育学校布局规划
县级人民政府要制定农村义务教育学校布局专项规划,合理确定县域内教学点、村小学、中心小学、初中学校布局,以及寄宿制学校和非寄宿制学校的比例,保障学校布局与村镇建设和学龄人口居住分布相适应,明确学校布局调整的保障措施。专项规划经上一级人民政府审核后报省级人民政府批准,并由省级人民政府汇总后报国家教育体制改革领导小组备案。
农村义务教育学校布局要保障学生就近上学的需要。农村小学1至3年级学生原则上不寄宿,就近走读上学;小学高年级学生以走读为主,确有需要的可以寄宿;初中学生根据实际可以走读或寄宿。原则上每个乡镇都应设置初中,人口相对集中的村寨要设置村小学或教学点,人口稀少、地处偏远、交通不便的地方应保留或设置教学点。各地要根据不同年龄段学生的体力特征、道路条件、自然环境等因素,合理确定学校服务半径,尽量缩短学生上下学路途时间。
三、严格规范学校撤并程序和行为
规范农村义务教育学校撤并程序。确因生源减少需要撤并学校的,县级人民政府必须严格履行撤并方案的制定、论证、公示、报批等程序。要统筹考虑学生上下学交通安全、寄宿生学习生活设施等条件保障,并通过举行听证会等多种有效途径,广泛听取学生家长、学校师生、村民自治组织和乡镇人民政府的意见,保障群众充分参与并监督决策过程。学校撤并应先建后撤,保证平稳过渡。撤并方案要逐级上报省级人民政府审批。在完成农村义务教育学校布局专项规划备案之前,暂停农村义务教育学校撤并。要依法规范撤并后原有校园校舍再利用工作,优先保障当地教育事业需要。
坚决制止盲目撤并农村义务教育学校。多数学生家长反对或听证会多数代表反对,学校撤并后学生上学交通安全得不到保障,并入学校住宿和就餐条件不能满足需要,以及撤并后将造成学校超大规模或“大班额”问题突出的,均不得强行撤并现有学校或教学点。已经撤并的学校或教学点,确有必要的由当地人民政府进行规划、按程序予以恢复。
四、办好村小学和教学点
对保留和恢复的村小学和教学点,要采取多种措施改善办学条件,着力提高教学质量。提高村小学和教学点的生均公用经费标准,对学生规模不足100人的村小学和教学点按100人核定公用经费,保证其正常运转。研究完善符合村小学和教学点实际的职称评定标准,职称晋升和绩效工资分配向村小学和教学点专任教师倾斜,鼓励各地采取在绩效工资中设立岗位津贴等有效政策措施支持优秀教师到村小学和教学点工作。加快推进农村教育信息化建设,为村小学和教学点配置数字化优质课程教学资源。中心学校要发挥管理和指导作用,统筹安排课程,组织巡回教学,开展连片教研,推动教学资源共享,提高村小学和教学点教学质量。
五、解决学校撤并带来的突出问题
加强农村寄宿制学校建设和管理。学校撤并后学生需要寄宿的地方,要按照国家或省级标准加强农村寄宿制学校建设,为寄宿制学校配备教室、学生宿舍、食堂、饮用水设备、厕所、澡堂等设施和聘用必要的管理、服务、保安人员,寒冷地区要配备安全的取暖设施。有条件的地方应为学校配备心理健康教师。要科学管理学生作息时间,培养学生良好生活习惯,开展符合学生身心特点、有益于健康成长的校园活动,加强寄宿制学校安全管理和教育。
各地人民政府要认真落实《校车安全管理条例》,切实保障学生上下学交通安全。要通过增设农村客运班线及站点、增加班车班次、缩短发车间隔、设置学生专车等方式,满足学生的乘车需求。公共交通不能满足学生上学需要的,要组织提供校车服务。严厉查处接送学生车辆超速、超员和疲劳驾驶等违法行为,坚决制止采用低速货车、三轮汽车、拖拉机以及拼装车、报废车等车辆接送学生。
高度重视并逐步解决学校撤并带来的“大班额”问题。各地要通过新建、扩建、改建学校和合理分流学生等措施,使学校班额符合国家标准。班额超标学校不得再接收其他学校并入的学生。对教育资源较好学校的“大班额”问题,要通过实施学区管理、建立学校联盟、探索集团化办学等措施,扩大优质教育资源覆盖面,合理分流学生。
六、开展农村义务教育学校布局调整专项督查
省级人民政府教育督导机构要对农村义务教育学校布局是否制订专项规划、调整是否合理、保障措施是否到位、工作程序是否完善、村小学和教学点建设是否合格等进行专项督查,督查结果要向社会公布。对存在问题较多、社会反映强烈的地方,要责成其限期整改。对因学校撤并不当引起严重不良后果的,要依照法律和有关规定追究责任。县级人民政府要认真开展农村义务教育学校布局调整工作检查,及时发现并解决好存在的问题。教育部要会同有关部门加强对各地规范农村义务教育学校布局调整工作的督促指导。


  国务院办公厅   
  2012年9月6日