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关于房地产登记信息查阅权的主体范围，世界各国主要存在三种做法：一是对登记簿的查阅没有限制，只要是在登记机构的上班时间，任何人对于登记簿的任何内容都可以自由阅读、复制、摘录；二是允许公众向登记机构提出请求，要求登记机构告知有关某土地的权利状况的信息或要求登记机构就某土地的权利状况出具证明，但是不允许公众自行阅览登记簿；三是仅允许有利害关系的人查阅登记簿，对于没有利害关系的人则不允许查阅。我国物权法采取了第三种模式。

物权法第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”由此，物权法将查阅权主体界定为两类：权利人和利害关系人。权利人是对登记的房地产享有所有权或者其他权利的人，这类人员的身份通常已经通过登记或者裁判文书确定下来，与登记信息之间有着显而易见的联系，其利用信息的必要性和正当性能够得到保障，因此权利人可以查阅相关登记项下的所有登记资料通常是没有争议的，《土地登记资料公开查阅办法》以及《房屋权属登记信息查阅暂行办法》均体现了这样的立法精神。实践当中的难点在于对利害关系人查阅登记信息的把握。认定标准放得过宽，可能导致房地产登记信息被滥用；认定标准放得过窄，房地产登记信息又得不到有效的利用，难以对房地产交易起到推动作用。对此，笔者认为，对利害关系人的认定要做到“宽严相济”，必须从利益的真实性和利益的相关性两个方面进行把握。

利益的真实性解决申请人是否具备查阅权的问题。申请人要获得他人的房地产登记信息，就必须向登记机构证明自己具有合法的利用目的。比如，潜在购房者要购买相关的房地产、潜在债权人要接受相关房地产作为债权担保或者潜在承租人要租赁相关的房地产等等。在取得房地产登记信息之前，由于交易风险不能确定，潜在购房者、潜在债权人以及潜在承租人通常是不会与房地产所有人签订相关合同的；而不签订合同，潜在购房者、潜在债权人以及潜在承租人又很难向登记机构证明进行房地产登记信息查阅的正当目的。这在实践当中似乎形成了一种“先有鸡还是先有蛋”的怪圈。对于这个问题，笔者认为可以从合同内容的设计上加以解决。当事人可以首先草拟预备合同或者直接将房地产信息的查阅核实作为合同生效的条件，这样就兼顾了查阅人的知情权与房地产权利人的信息隐私权。

利益的相关性解决申请人查阅信息的范围。在确定了申请人具有真实利益而赋予其查阅权后，笔者认为应当进一步根据利益的相关性决定申请人查阅信息的范围。不同类型的利害关系人对信息的需求实际上并不完全相同，承租人更多地关注相关房地产的使用价值，债权人则更多地关注相关房地产的交换价值。有鉴于此，笔者认为，在条件成熟的情况下，查阅权主体范围应当进一步划分，明确规定某些特定的信息只能由特定类型的利害关系人查阅，以使得提供的查阅信息不超出申请人正当需要的范围。比如，由于抵押权的排他性，抵押权人的利益通常仅仅受到顺位在前的其他抵押登记行为的影响，顺位在后的抵押登记行为对抵押顺位在前的抵押权人通常并无影响。因此，当接受房地产作为担保物的债权人要求查阅房地产登记簿时，即应当只允许其查阅抵押顺位在前的抵押登记行为，而不允许其查阅抵押顺位在后的登记行为，除非该债权人能够说明正当的理由。同理，当承租人要求查阅房地产登记信息时，抵押权登记中债权人的详细名称等信息与承租人的租赁权行使并无明显关联，房屋登记机构原则上不应提供。


（作者系华东政法大学博士研究生）
上海市统计局 国家统计局上海调查总队


上海市统计局、上海调查总队关于印发《基本单位名录库管理暂行办法》的通知



各区、县统计局，各有关单位：

　　现将《基本单位名录库管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。 　　

　　上海市统计局

　　国家统计局上海调查总队

　　二○○六年九月五日

基本单位名录库管理暂行办法
　　第一条 目的和依据

　　为了保证本市基本单位名录库的日常管理和维护更新，使其真正成为一个覆盖范围全面、信息内容可靠、动态更新快捷、随机查询方便的动态库，根据《中华人民共和国统计法》和《全国经济普查条例》，制定本办法。

　　第二条 定义

　　本办法所称的基本单位名录库（以下简称名录库），是指在重大国情国力普查数据基础上建立并利用相关部门的各项行政登记资料和统计调查资料定期维护更新的单位基本信息数据库。

　　第三条 管理与分工

　　市统计局、上海调查总队指定普查中心作为名录库的管理机构，负责基本单位名录库的维护更新和信息提供工作；指定计算中心作为名录库的技术保障机构，负责基本单位名录库的系统开发和日常维护、安全运行等技术保障工作。

　　第四条 工作职责

　　(一)名录库管理机构主要职责

　　制定名录库维护更新方案，并对其中的有关标准和标识统一进行协调；适时对名录库数据进行更新和维护，保证名录库数据更新的及时性和完整性；配合技术保障机构做好名录库系统软件的功能设计与规划工作。

　　(二)名录库技术保障机构主要职责

　　设计、开发和维护名录库系统软件；提供保障名录库系统安全运行的技术支持；对名录库数据进行常规备份。

　　第五条 日常维护与更新

　　(一)单位基本情况调查

　　根据各部门提供的新增和变更单位行政登记资料，以及常规的统计登记工作，按照基本单位统计调查制度的规定，市统计局每年两次(3月和9月)布置到各区县统计局，完成基本单位年报和半年报工作。

　　(二)专业统计调查和其他统计调查

　　在现有名录库信息资料的基础上，建立各专业统计调查字典库。专业统计调查字典库信息包括上年度各专业年报上报的基本单位信息、本年度通过统计登记及其他统计调查所取得的新增、变更单位的信息。

　　各专业根据字典库信息资料完成年(定)报和其他统计调查工作，并将年(定)报和其他统计调查所了解的单位增减变动情况，汇总整理后，于每年的年报工作完成后报送名录库管理机构，保证名录库与专业统计调查字典库的一致性。

　　(三)市名录库管理机构根据全市统计登记、单位基本情况调查、专业统计调查和其他统计调查取得的单位基本情况资料，适时更新名录库中的有关信息。并于每年的6月底和12月底将新增、变更、注销单位基本情况反馈各区县统计局，各区县统计局应根据日常的统计登记、统计调查和市名录库管理机构反馈的单位基本情况，做好本地区基本单位名录库的维护更新工作。

　　(四)市名录库管理机构负责对专业统计调查字典库进行更新的协调工作，于每年的11月底将新增、变更和注销单位的信息资料反馈各专业处，各专业处做好字典库的更新工作，并根据字典库做好相关的年(定)报工作。

　　第六条 审核与上报

　　名录库管理机构应对通过调查上报的全部数据进行计算机审核，并结合各部门提供的行政登记资料，一并更新名录库中的有关信息。按规定的上报时间要求，及时向国家名录库管理机构报送相应的数据，并形成本市维护更新后的名录库。

　　第七条 安全与保密

　　名录库管理机构要建立安全保密制度，保障名录库数据必须在设有防火墙等安全措施的环境下运行。名录库信息的使用必须严格遵守《中华人民共和国统计法》、《中华人民共和国统计法实施细则》以及国家和本市有关安全保密方面的相关规定，不得危害国家安全和泄露企业或单位的商业秘密。

　　第八条 提供与使用

　　在确保安全的前提下，名录库管理机构应当根据不同的权限，向同级党政领导、相关部门和统计部门内部及社会公众，提供其所需的名录库综合数据和基层数据。

　　(一)直接参与名录库维护更新的编制、民政、税务、工商、质监等部门，需查询和使用与其提供的行政登记资料相同口径范围的最新名录库资料，可提出申请，由名录库管理机构负责人审批后，给予提供有关数据；如超出上述范围的名录库数据和需要特殊加工的汇总数据，需报请局领导审批同意后，方可由名录库管理机构提供。

　　(二)各有关主管部门需要查询和使用名录库主要综合数据，需提出申请，由市统计局综合处受理，并视情况报请局领导审批同意后，由名录库管理机构提供。

　　(三)企业事业单位和社会公众若需查询和使用名录库主要综合数据，需提出申请，由市统计局办公室受理，并视情况报请局领导审批同意后，由名录库管理机构提供。

　　(四)在现有名录信息资料交换方式的基础上，市名录库管理机构要会同有关行政登记部门适时研究和建立部门间信息资料交换平台，实现部门间信息资料的共享。

　　第九条 应用解释部门

　　本办法的具体应用问题，由市统计局负责解释。

　　第十条 施行时间

　　本办法自批准之日起施行。