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北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 09:48:38  浏览:8371   来源:法律资料网
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北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》

北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位:
为规范地价评估,合理确定国有土地使用权出让价格,我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)》。现发给你们,请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格,规范地价评估,特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价,委托方须提交下列证件资料:
(一)项目立项报告和市计委的批复。
(二)市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证(或审定设计方案通知书)。
(三)市房地局核发的房屋所有权证。
(四)建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
(五)评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时,(一)、(二)项为必备证件;以房地产现状为评估依据时,(三)项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样,并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法:
(一)基准地价修正法
(二)市场比较法
(三)假设开发法(剩余法)
(四)收益还原法
(五)成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
(一)基准地价修正法的计算公式为:
宗地价格=出让金基数×容积率修正系数+基础设施配套建设费×容积率+土地开发及其它费用
(二)计算时须逐项标明下列数据:
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数;
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数,以及经容积率调整后的基数;
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数,以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
(一)市场比较法的基本公式:
宗地价格=比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
(二)市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格,同时参考熟地价,进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确:
1、应选取不少于三个具有可比性的案例,即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明,可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为:
-------------------------------------------------------
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
-------------------------------------------------------
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算:
1
1--------
N1
(1-r)
K=---------
1
1--------
N2
(1-r)
其中:
K:年期修正系数
r:贴现率(11%)
N1:待估地出让年期
N2:比较案例出让年期
第七条 假设开发法
(一)假设开发法基本公式为:
宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润
(二)假设开发法计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、开发价值
售价的选取:售价应取该地区同类物业市场售价比较值,低限不能低于市场平均价的85%。
求取开发价值时,以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2.1 建造成本:按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算,或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目:
建安费用:含结构和装修
红线内市政费用:按建安费用10%-15%计
小区配套费用(仅限小区开发):按建安费用10%-15%计
电权、电贴费:5200元/KVA
2.2 不可预见费:按建安费用的5-10%;
2.3 专业人士费(包括勘察、设计、评估等费用):建造成本的5-10%;
2.4 贷款利息:取以上三项合计款项为基数,贷款利率取15%,计息期为工期的一半,以单利计算。
3、销售费用
3.1 工商统一税:5.45%;
3.2 买卖手续费:成交价的1%;
3.3 代理及广告宣传费:总开发价值的1%-3%;
4、发展商利润:以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润(销售费用不计利润):
------------------
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|----|---|---|---|
|回报率 |20%|30%|40%|
------------------
第八条 收益还原法
(一)收益还原法基本公式为:
宗地价格=年土地纯收益÷还原利率
(二)计算中所采用的数据,按下列要求取定:
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值,低限不能低于市场比较值的85%。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算;若设计尚未完成,该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下,各类物业的使用(或营业)面积占建筑面积的比重如下:写字楼65-70%;商业楼40-60%;平房四合院及住宅70-75%。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况,取5%-30%
4、经营性成本取总收益30%-40%
5、还原利率取10%-15%
第九条 成本逼近法
(一)成本逼近法基本公式为:
宗地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
(二)计算中包含以下内容:
1、土地取得费:包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等;
2、土地开发费:包括基础设施和公用事业建设费用等;
3、利息(参照假设开发法取值)
4、利润(参照假设开发法取值)
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量(人数)、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项:
(一)拆迁安置费(外迁或回迁房造价);
(二)地上物及其附着物的补偿费;
(三)各种补助费(搬家费、奖励费、生活补贴等);
(四)房屋周转费;
(五)拆迁服务费;
(六)拆迁管理费;
(七)单位停业损失费;
(八)征用土地费
1、耕地占用税;
2、菜田基金;
3、青苗补偿费;
4、土地补偿费;
5、劳动力安置费;
6、其他费用;
(九)因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括:
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积=建设用地面积+代征地面积
在计算拆迁安置费时,只摊入建设用地的费用。即:
总开发费用
应计开发费用=-----×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时,应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标;综合楼宇的地价计算,应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积,分别求取各用途的地价后,再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率(简称收益容积率)取定,如建筑面积完全为地上,则取地上容积率;如含地下部分,则按实际收益部分建筑面积计算,不得小于总容积率的80%。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位;若以外币折算,汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用,并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60%;超过时,应在评估报告中注明原因,并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让,评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类:
(一)评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程;
(二)评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容:
(一)委托方、受托方名称及项目背景介绍;
(二)评估目的、评估基准日期和评估依据;
(三)土地的使用性质和出让年限;
(四)评估标的物的权属及他项权利状况;
(五)评估标的物的描述,包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件;
(六)开发项目的正式规划条件(以规划审定方案通知书为准)或已建项目的现状,其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数;
(七)对评估标的物的分析和评估方法的说明;
(八)评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明;
(九)评估测算过程(评估结果报告可省略);
(十)评估附件:评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量,对于关键的数据,应该说明其依据或来源。
(一)评估方法的说明,应包括评估思路、所采用的方法。
(二)在计算过程中,先通过各种方法测算出楼面熟地价后,得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日
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机动车驾驶员交通违章记分办法

公安部


机动车驾驶员交通违章记分办法


第一章 总则
第一条 为了维护道路交通秩序,增强机动车驾驶员遵守交通法规的意识,减少道路交通违章行为,预防道路交通事故,根据有关法律和法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于持有中华人民共和国机动车驾驶证的机动车驾驶员。
第三条 公安机关交通管理部门对机动车驾驶员实施交通违章记分管理。对违反交通法规的机动车驾驶员予以记分和考试;对模范遵守交通法规的机动车驾驶员予以奖励。
第四条 本办法由公安机关交通管理部门负责实施。

第二章 记分分值
第五条 一次记分的分值,依据违章行为的严重程度,分为12分、6分、3分、2分、1分五种。
第六条 机动车驾驶员有下列违章行为之一的,一次记12分:
(一)醉酒后驾驶机动车的;
(二)把机动车交给无驾驶证的人驾驶的;
(三)驾驶无牌无证机动车的;
(四)挪用、转借机动车牌证或者驾驶证的;
(五)涂改、伪造、冒领机动车牌证、驾驶证或者使用失效的机动车牌证、驾驶证的;
(六)驾驶禁止驶入高速公路的机动车驶入高速公路的;
(七)在高速公路上倒车、逆行或者穿越中央分隔带掉头、转弯的;
(八)在高速公路上不按规定停车的;
(九)在高速公路上车辆发生故障、事故停车后,不按规定使用灯光和设置警告标志的。
第七条 机动车驾驶员有下列违章行为之一的,一次记6分:
(一)不按规定停车或者车辆发生故障不立即将车移开,造成交通严重堵塞的;
(二)逆向行驶的;
(三)饮酒后驾驶车辆的;
(四)驾车穿插、超越警车护卫的车队的;
(五)驾驶与驾驶证准驾车型不相符合的车辆的;
(六)驾车下陡坡时熄火、空挡滑行的;
(七)行经铁路道口不按规定行车或者停车的;
(八)客车载人超过核定人数20%以上的;
(九)在高速公路上客车载人超过核定人数的;
(十)在高速公路上货车载物超过核定载质量30%以上的;
(十一)在高速公路上不按规定超车或者变更车道的;
(十二)在高速公路上驾驶转向器、制动器、灯光装置等机件不符合安全要求的车辆的;
(十三)在高速公路上载运危险物品未经审批或者未按规定行驶的。
第八条 机动车驾驶员有下列违章行为之一的,一次记3分:
(一)不按规定超车或者让车的;
(二)违反交通信号指示的;
(三)路口遇有交通堵塞,强行驶入的;
(四)驾驶未经检验或者检验不合格的车辆的;
(五)驾驶转向器、制动器、灯光装置等机件不符合安全要求的车辆的;
(六)进入导向车道后,不按规定方向行驶的;
(七)不避让执行任务的警车、消防车、工程救险车、救护车的;
(八)在禁行的时间、道路上行驶的;
(九)违反停车规定,临时停车、停放的;
(十)不按规定掉头的;
(十一)驾驶噪声和排放有害气体超过国家标准的车辆的;
(十二)不按规定使用喇叭或者喇叭音量超过标准的;
(十三)客车载人超过核定人数未达20%的;
(十四)货车载物超过核定载质量30%以上的;
(十五)在高速公路上货车载物超过核定载质量未达30%的;
(十六)在高速公路上违反其它载人规定的;
(十七)在高速公路上机动车载物长度、宽度、高度超过规定,未经审批或者未按规定行驶的;
(十八)在高速公路上驾车超过规定最高时速20公里以上的;
(十九)在高速公路上不按规定保持行车间距的;
(二十)在高速公路上正常情况下驾车低于规定最低时速的;
(二十一)在高速公路上未按规定系安全带的;
(二十二)低能见度气象条件下在高速公路上不按规定行驶的;
(二十三)实施高速公路交通管制后,违反管制措施的。
第九条 机动车驾驶员有下列违章行为之一的,一次记2分:
(一)违反交通标志、交通标线指示的;
(二)违反车速规定的;
(三)货车载物超过核定载质量未达30%的;
(四)驾驶后视镜、刮水器不符合安全要求的车辆的;
(五)向右转弯遇同车道内前方有车等候放行信号时,强行转弯的;
(六)行经交叉路口不按规定行车或者停车的;
(七)在同车道行驶中,不按规定与前车保持必要的安全距离的;
(八)不按规定使用转向灯的;
(九)不按规定使用防炫目近光灯、远光灯、示宽灯、尾灯、雾灯的;
(十)行经人行横道,不按规定停车、减速、避让行人的;
(十一)驶入或者驶出非机动车道,不避让非机动车的;
(十二)不按规定安装、使用警报器或者标志灯具的;
(十三)不按规定临时停车的;
(十四)不按规定申领和使用机动车临时号牌、试车号牌或者移动证的;
(十五)在高速公路上骑、轧车道分界线行驶和在超车道上连续行驶的;
(十六)在高速公路上违反规定拖曳故障车、肇事车的;
(十七)在高速公路上不按规定车道行驶的。
第十条 机动车驾驶员有下列违章行为之一的,一次记1分:
(一)不按规定会车、倒车的;
(二)在实习期间不按规定驾驶大型客车、电车、起重车或者带挂车的汽车的;
(三)不按规定拖带挂车或者牵引车辆的;
(四)不按规定安装车辆号牌的;
(五)不携带驾驶证、行驶证的;
(六)驾驶和乘坐二轮摩托车,不戴安全头盔的;
(七)驾驶轻便摩托车载人或者驾驶二轮、侧三轮摩托车后座附载不满12岁儿童的;
(八)驾车没有关好车门、车厢的;
(九)驾车时吸烟、饮食或者有其他妨碍安全行车行为的;
(十)在没有划分中心线和机动车道与非机动车道的道路上,不按规定行驶的;
(十一)小型客车行驶中,驾驶员未按规定系安全带的;
(十二)其它违反车辆装载规定的。
第十一条 机动车驾驶员造成交通事故尚不够追究刑事责任的,除按照交通法规处理和对违章行为记分外,还应按照下列规定追加记分:
(一)造成重大事故,负次要责任的,追加记分3分;
(二)造成一般事故,负同等责任以上的,追加记分2分;
(三)造成轻微事故,负主要责任以上的,追加记分1分。
造成交通事故被吊销机动车驾驶证的,不予记分。

第三章 记分执行
第十二条 记分周期为一年度,总分12分,从机动车驾驶员初次领取机动车驾驶证之日起计算,一个记分周期期满后,记分分值累加未达到12分的,该周期内的记分分值予以消除,不转入下一个记分周期。
第十三条 交通违章记分与对机动车驾驶员违章行为进行纠正、处罚或者追究其交通事故行政责任同步执行。
对非本地核发机动车驾驶证的驾驶员给予记分的,应当将记分情况转至核发地公安机关交通管理部门。
第十四条 机动车驾驶员一次有两种以上违章行为的,应当分别计算、累加分值。
第十五条 公安机关交通管理部门发现机动车驾驶员记分分值已满12分的,滞留其机动车驾驶证正证和副证,考试合格后应当及时发还。但同时被处以吊扣机动车驾驶证处罚期限未到的,应当在吊扣期满后发还。
第十六条 机动车驾驶员对交通违章处罚和交通事故处罚不服,申请行政复议或者提起行政诉讼后,经依法裁决变更或者撤销原处罚决定的,相应记分分值予以变更或者消除。

第四章 考试
第十七条 公安机关交通管理部门对在一个记分周期内记分分值满12分的机动车驾驶员进行考试的内容是交通法规与相关知识和道路驾驶。
第十八条 公安机关交通管理部门应当向社会公布机动车驾驶员违章记分查询方式。对需要参加考试的机动车驾驶员应当提前通知考试的时间、地点和内容。
机动车驾驶员应当主动查询自己的记分情况,并按照公安机关交通管理部门通知的时间、地点参加考试。
第十九条 记分分值满12分的机动车驾驶员经考试合格的,原记分分值予以消除。考试不合格的,可以申请补考。
机动车驾驶员在一个记分周期内被再次记满12分的,除须重新参加交通法规与相关知识和道路驾驶考试外,还须增考场地驾驶。
第二十条 机动车驾驶员被记满12分,经公安机关交通管理部门通知后,无正当理由逾期三个月不参加考试的,撤销其机动车驾驶证。
第二十一条 机动车驾驶员对交通违章处罚和交通事故处罚不服,申请行政复议或者提起行政诉讼的,在复议、诉讼期间机动车驾驶员接受考试的时限顺延。

第五章 奖励
第二十二条 公安机关交通管理部门对无交通违章记分的机动车驾驶员按下列规定予以奖励:
(一)机动车驾驶员连续二个记分周期内无交通违章记分的,免审验一次;
(二)机动车驾驶员连续五个记分周期内无交通违章记分的,同时延长机动车驾驶证有效期二年;
(三)机动车驾驶员连续十个记分周期内无交通违章记分的,20年内免审验和换证。
第二十三条 公安机关交通管理部门对予以奖励的机动车驾驶员应当在机动车驾驶证上注明。

第六章 附则
第二十四条 对地方法规、规章设定违章行为确定的记分分值,只适用于当地机动车驾驶员。
第二十五条 本办法自2000年3月1日起施行。



吉林市城市住宅房屋拆迁货币安置暂行办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

第一○五号






《吉林市城市住宅房屋拆迁货币安置暂行办法》,已经一九九八年四月十五日吉林市人民政府第四次常务会议讨论通过,现予发布施行。



市长 王照环



一九九八年四月十八日







吉林市城市住宅房屋拆迁



货币安置暂行办法



第一条 为了加快城市建设,推进住房商品化进程,使房屋拆迁安置适应市场经济发展需要,根据有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称货币安置,是指拆迁人依据本办法,以支付人民币的方式,安置被拆除房屋使用人的一种方法。

第三条 凡在我市城市规划区内国有土地上拆迁住宅房屋,实行货币安置的,适用本办法。

第四条 是否进行货币安置由拆迁人与被拆迁人协商确定。

第五条 吉林市城市房屋拆迁管理办公室(以下简称拆迁办)负责本市城市住宅房屋拆迁货币安置的日常管理。

房产、金融、土地、物价、公安等有关部门要配合城市房屋拆迁货币安置工作主管部门做好房屋拆迁货币安置工作。

第六条 实行货币安置,在房屋拆迁公告发布之日起,拆迁人与被拆迁人应签订货币安置协议书;被拆迁人房屋产权和使用权分离的,拆迁人应与房屋所有人和使用人分别签订补偿协议书和货币安置协议书。

货币安置协议书应明确货币安置的标准和金额、货币支付时间、搬迁时间、违约责任以及双方认为需要规定的其他事项。

货币安置工作结束一个月内,拆迁人将补偿协议书和货币安置协议书报送市拆迁办备案。

补偿协议书和货币安置协议书由市拆迁办统一印制。

第七条 实行货币安置,拆迁人必须在发布拆迁公告前,备足所需安置费用。

第八条 协议书签订后,拆迁人必须将应支付的安置款项按协议书规定的支付时间一次性支付给被拆迁人。拆迁人不支付或者不完全支付安置款项的,被拆迁人有权拒绝搬迁。

被拆迁人无正当理由逾期不搬迁的,由市房屋拆迁行政主管部门作出限期搬迁决定,逾期仍不搬迁的,拆迁货币安置行政主管部门申请人民法院强制执行。对拆迁人不予提供周转房。

房屋拆迁公告发布后,支付安置款项和搬迁必须在15日内结束。

第九条 货币安置,以被拆迁人房屋建筑面积为依据核算安置费数额。

房屋建筑面积以房屋产权证、使用证所标明的建筑面积为准。

房屋产权证、使用证没有标明建筑面积的,由房地产行政管理部门、拆迁人、被拆迁人三方代表参加,由拆迁人组织,对被拆迁的房屋进行实地测量,以房地产行政管理部门测量的面积为准。

第十条 被拆除住宅房屋货币安置价格标准,按物价管理部门每年测定、公布的上年度被拆除住宅房屋所在区位普通住宅市场平均价格确定。

住宅房屋所在区位的类别由市土地局会同市建委、市规划局确定。

第十一条 货币安置费数额的计算公式:

被拆除房屋使用人应得的安置货币数额=被拆除房屋建筑面积×被拆除房屋价格标准一个人购买公房应交纳的价款。

第十二条 实行货币安置的住宅房屋,拆迁人对被拆迁人按照一次性安置的规定支付搬家补助费400元,搬家补助费在被拆迁人搬家之前一次性支付。

拆迁人支付给被拆迁人搬家补助费后,不再支付搬迁过渡补助费和越冬补助费。

第十三条 实行货币安置所拆迁的私有房屋,拆迁人不再对被拆除房屋产权人进行房屋补偿。

第十四条 拆除有纠纷的房屋,在规定的搬迁期限内纠纷未解决的,不停止拆迁。拆迁前,由市拆迁办组织拆迁人对被拆除房屋做好勘测记录,到公证机关办理证据保全。拆迁人必须将其搬家补助费、安置费交由市拆迁办暂时保管。拆迁纠纷解决后,市拆迁办如数将搬家补助费、安置费返还被拆迁人。

第十五条 本办法自发布之日起施行。