详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记
陈宁
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制度本解释。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，权利主体为业主，合理界定业主身份至关重要。
（1）依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
（2）因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形：建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（即一手房买卖），已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。对开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。
（4）二手房买卖中，若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有，可以认定合法占有人为业主；若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的，如果双方对业主身份存有争议，则应认定登记所有权人为业主；若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的，已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议，应认定完成变更登记的买受人为业主。
（5）建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不属于业主，不能享有物权法规定的业主权利。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
【解读】（1）专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念，其应具备的特征为：a.“具有构造上的独立性，能够明确区分”，判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开，就车位、摊位而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开；b.“具有利用上的独立性，可以排他使用”，判断标准主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通；c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”，判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
（2）关于“能够登记”的把握，由于我国的房屋登记体制正在重构，登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此，不能片面理解“能够登记”，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分，不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
（3）“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款，相当于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间，车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间，一般形成一个长方形，以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围；摊位也是四条线所形成的一个空间，摊位之间一般会有可移动的间隔物，非砖墙、水泥间隔。
（4）露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：a.符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等规划文件；b.露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定房屋才能通到该露台；c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
（5）关于绿地的归属问题，法院在审判实践中一般如此把握：
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分；
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】（1）根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有部分主要包括：a.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；b.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施，属于业主共有；d.物业服务用房属于业主共有；e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；f.电梯、水箱属于业主共有。
（2）天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，本条第一款第一项明确规定了天然共有部分，具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附属设施、设备；d.避难层（指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层）、设备层（指专用于布置机电设备等的楼层）或者设备间（指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所）等结构部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分，包括其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜底性条款。
（4）建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分，利用前述共有部分获得的收益，应归业主共有，比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
（5）《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所，会所应属于开发商所有的专有部分。
（6）关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为法定共有部分，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋（即顶楼）的组成部分。
（7）建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；b.小区内的城镇公共道路占地；c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【解读】（1）尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
（2）单个业主不得以营利为目的使用共有部分，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
（3）单个业主对共有部分进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则，管理规约在性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”，应从以下三个层面理解：（1）业主的需要，在时间上应当是合理的，并非业主任何时候需要车位、车库，开发商都应满足；（2）业主的需要在数量上也应当合理，是基本的停车需要，如一个业主有三辆车，此时开发商无需全部满足其需求；（3）业主的需要，还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”，属于强制性规定，而且是效力性强制性规定，如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1：1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
杭州市汽车摩托车维修业管理办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市人民政府令
第１３６号
《杭州市汽车摩托车维修业管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
１９９８年１１月３０日
杭州市汽车摩托车维修业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强汽车、摩托车维修业管理，提高汽车、摩托车维修质量，维护汽车、摩托车维修市场秩序，保护汽车、摩托车承修方和托修方合法权益，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的汽车、摩托车维修业，是指对各种汽车（含工程车、专用运输车）、摩托车的维修，在用车改装和车辆技术质量性能检测的行业。
农用拖拉机的维修管理按国家有关规定执行。
第三条 凡在本市行政区域范围内（包括市辖县、市）从事汽车、摩托车维修的单位和个人（以下简称经营者）必须遵守本办法。
第四条 杭州市人民政府交通行政管理部门主管全市汽车、摩托车维修业管理工作。县（市）人民政府交通行政管理部门负责辖区内的汽车、摩托车维修业管理工作。
市、县（市）汽车维修业管理机构具体负责实施本办法。
工商、技术监督、物价、公安、环保、税务等有关部门，按照各自职责，协助做好汽车、摩托车维修业的管理工作。
第五条 汽车、摩托车维修业的管理，应贯彻“统一、开放、竞争、有序”的原则，坚持“规划、协调、服务、监督”的方针，鼓励正当竞争，保护合法经营。
经营者应当遵守职业道德，合法经营，保证质量，公平交易，服务用户。
第二章 资格管理
第六条 汽车、摩托车维修业实行技术资格证制度。凡需从事汽车、摩托车维修和车辆技术质量性能检测的经营者，必须向汽车维修业管理机构提出申请，经汽车维修业管理机构审核批准，发给相应类级技术资格证，并报公安机关备案。
从事车辆技术质量性能检测的经营者，必须向技术监督部门申请计量认证，经考核合格后，方可开展检测业务。
未取得相应类级技术资格证，不得从事汽车、摩托车维修和车辆技术质量性能检测业务。
第七条 汽车、摩托车维修业按其技术条件、规模和作业范围划分如下类别：
（一）汽车、摩托车维修分为三类：
（１）一类汽车、摩托车维修企业：可以从事汽车、摩托车的大修、总成修理和汽车、摩托车的维护、小修与部分专项修理；
（２）二类汽车、摩托车维修企业：可从事汽车、摩托车的维护、摩托车的大修及汽车、摩托车小修和部分专项修理；
（３）三类汽车、摩托车维修企业：可从事汽车车身修理，涂漆，篷、套、座垫及内装饰修理，电器、仪表修理，蓄电池修理，散热器、油箱修理，轮胎修补，更换汽车门窗玻璃，空调器、暖风机修理，喷油泵、喷油器、化油器修理，曲轴修磨，气缸镗磨，车身清洁维护等。
（二）车辆技术质量性能检测：可从事汽车、摩托车的技术状况检测和维修质量检测，根据检测经营者的技术装备和职能分为Ａ、Ｂ、Ｃ三级。
第八条 从事汽车、摩托车维修业务，必须具备下列条件：
（一）有符合规定的资金和经营场所、厂房、仓库、停车场地等设施；
（二）有与经营技术类级相应的质量检测、维修设备和计量器具；
（三）有经培训合格的技术、财务、质检、维修、营销等专业人员；
（四）有健全的规章制度和技术作业规范；
（五）符合法律、法规、规章规定的其他条件。
西湖风景名胜区和居民密集区内不得开办汽车、摩托车维修企业。
第九条 申请从事汽车、摩托车维修业的经营者，必须办妥以下手续，方可开业：
（一）单位持主管部门（个人持所在乡、镇人民政府或街道办事处）的批件或相关证明材料，向所在地汽车维修业管理机构提出申请并提交有关技术条件报告。外商投资企业应提交立项批准书。
（二）汽车维修业管理机构应根据社会需求和规划布局，对申请者的经营范围和技术资格进行审核，并在２０天内提出审核意见，符合规定条件的，核发相应资格证；对不符合条件的，不予办理资格证，但应向申请者说明理由。
（三）申请者取得资格证后，按有关规定向工商行政管理部门办理工商登记，领取营业执照，并向税务部门办理税务登记，向物价部门申领收费许可证。
（四）从事单位内部车辆维修及特约（代理）维修的，应按本办法规定程序审批，并取得相应证照后，方可从事汽车、摩托车维修业务。
第十条 汽车、摩托车维修业经营者取得技术资格证和营业执照后，应按核定的技术类级、经营场所从事经营活动。经营者因合并、分立、迁址和经营类级的变更及申请歇业等事项，应按规定办理变更或缴销手续，并向汽车维修业管理机构和公安机关备案。
第十一条 汽车维修业管理机构对各类汽车、摩托车维修业经营者，实行定期技术资格审验。对达不到规定条件的或维修质量下降，经限期整改仍达不到要求的，予以降级。低类级汽车、摩托车维修业经营者达到上一级维修技术类级条件的，可以向所在地汽车维修业管理机构提出申请，经审核合格的，予以升级或扩大维修项目、范围。
第三章 质量管理
第十二条 汽车、摩托车维修业经营者应当按照国家、行业或者地方的技术标准维修车辆。无上述标准的车辆，可参照原车辆维修手册、使用说明书和有关维修技术资料进行维修。
第十三条 汽车、摩托车维修业经营者对托修车进厂、维修及竣工出厂，应由质量检验人员负责质量检验，并填写检验单。对大修、总成大修、二级维护的车辆，应建立维修技术档案。车辆修整后，经技术监督部门认定的车辆技术质量检测站进行技术检测，检测合格并加盖检测鉴定章，方可出厂。
汽车、摩托车维修实行竣工出厂合格证和质量保证期制度，在保修期内车辆因维修质量发生故障的，承修者应当无偿返修，造成直接经济损失的，承修者应当承担赔偿责任。因配件质量引发的故障，承修者承担赔偿责任后可依法向配件经销者追偿。
汽车、摩托车维修竣工出厂合格证由汽车维修业管理机构统一印制，任何单位和个人不得伪造、倒卖或者转借。
第十四条 汽车、摩托车维修业经营者以使用的配件（含相关物料）应当实行进货检查验收制度，验明产品合格证和有关标识，涉及车辆重要部位的配件，必须有探伤检验证明。不得使用和经销假冒伪劣配件。
第十五条 汽车、摩托车配件经营者经销配件，应严格遵守《中华人民共和国产品质量法》，实行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他技术标识，出售的配件必须附有产品质量检验合格证和《配件经销质保单》。不得销售国家明令淘汰的配件；不得销售无产品标准的配件；严禁销售假冒伪劣配件。
第十六条 经技术监督部门认定的车辆技术质量性能检测站，应当按照国家和行业标准进行检测，确保检测结果准确，如实提供检测结果证明，并承担法律责任。
第十七条 汽车、摩托车维修业实行持证上岗制度。汽车维修业管理机构应组织本行业从业人员进行职业技术培训。经培训考核合格取得岗位证书后，方可上岗操作。
第四章 业务管理
第十八条 汽车、摩托车维修业经营者必须按照核定的技术类级，实行挂牌服务；不得超越核定的技术类级以及在经营场所以外承修业务；不得承修、改装报废车辆或利用配件和报废车辆零、部件拼装车辆。
第十九条 车辆用户可以自行选择具有相应技术类级的经营者。除法律、法规规定外，任何单位或个人不得强行为车辆用户指定维修经营者。
第二十条 汽车、摩托车维修业经营者和配件经营者不得占用道路和公共场所进行维修作业或停放维修车辆。
第二十一条 汽车、摩托车维修业经营者承接事故车辆修复或进行车辆改装、改型、改色、总成变更及重新编打、喷印车驾号码、发动机号码的业务，必须具备相应类级技术资格，查验公安机关的许可证明，并将该证明存入车辆维修档案。承接危险物品运输车辆维修、改装业务，必须具备国家规定的专业修理技术条件，并经汽车维修业管理机构批准后，方能作业。
汽车、摩托车维修业经营者对承接事故车辆修复或进行车辆改装、改型、改色、总成变更及重新编打、喷印车驾号码、发动机号码等业务，发现未经公安机关核发许可证明的，应当立即向公安机关报告。
第二十二条 车辆维修承、托修双方对车辆大修、总成大修、二级维护和维修费用在车价３％以上的业务，双方应签订维修合同，并使用统一合同文本。
第二十三条 汽车、摩托车维修业经营者应严格执行物价、交通部门核定的工时定额和收费标准，实行明码标价，严禁随意加价，乱收费用。不得以不正当手段承揽维修业务。
第二十四条 汽车、摩托车维修业经营者在结算费用时，应当按核定的工时价格标准与托修方结算费用，并按规定开具税务机关监制的专用发票或增值税专用发票，提供维修工时、材料结算清单、检验签证单、竣工合格证、检测报告等相关凭证。工时费和材料费应当分项计算。
第二十五条 汽车、摩托车维修业经营者应遵照国家规定，按时缴纳各项规费和税金，并向汽车维修业管理机构报送有关统计资料。
第二十六条 汽车、摩托车维修业经营者应接受汽车维修业管理机构和有关部门的依法监督，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝和阻挠。
第二十七条 车辆维修承、托修双方因汽车维修质量发生纠纷，可以提请汽车维修业管理机构指定的单位作出技术分析和鉴定，或者向汽车维修业管理机构投诉请求调解；也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五章 法律责任
第二十八条 违反本办法有下列行为之一的，由交通行政管理部门责令停止违法行为，给予警告，并可处以５０００元以上１００００元以下的罚款，情节严重的，收缴技术资格证书：
（一）未取得技术资格证，擅自从事汽车、摩托车维修经营业务或者伪造、涂改、倒卖、转让技术资格证的。
（二）擅自超越核定技术类级承揽经营业务的。
（三）不执行维修技术标准、技术规范或者使用不合格配件造成质量事故的。
（四）私自印制、伪造、涂改、转让、倒卖汽车维修出厂竣工合格证的。
（五）不按规定标准进行检测，并出具虚假检测证明的。
（六）擅自承接事故车辆修复或进行车辆改装、改型、改色业务以及擅自承接危险物品车辆、国家规定报废车辆的维修、改装、拼装业务的。
第二十九条 违反本办法，有下列行为之一的，由交通行政管理部门责令纠正违法行为，给予警告，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款：
（一）不具备开业技术条件，采取隐瞒实情、弄虚作假等手段取得技术资格证的。
（二）不按规定对使用或经销的车辆配件进行检查验收的。
（三）不按规定办理变更维修类级和技术资格证审验的或者不按规定悬挂汽车、摩托车维修类级标志的。
（四）未建立车辆维修档案或者维修车辆竣工出厂不按规定填发竣工合格证的。
（五）从事汽车、摩托车维修业的从业人员未取得上岗证书的。
（六）承接维修业务不按规定签订合同或者不执行统一工时定额，不使用工时、材料结算单、检验入库单以及在证单上弄虚作假的。
第三十条 违反本办法规定，占用公共场所、道路进行维修作业的，由交通行政管理部门处以５００元以上１０００元以下的罚款；其中对无技术资格证的，可暂扣其机具设备，并责令其到指定的地点接受处理。
第三十一条 汽车、摩托车维修业经营者未按规定缴纳规费的，由汽车维修业管理机构责令限期缴纳，从欠缴之日起，按规定加收滞纳金；逾期仍不缴纳的，可暂收技术资格证直至缴清规费止。
第三十二条 汽车、摩托车维修业经营者对承接的事故车辆修复或进行车辆改装、改型、改色、总成变更及重新编打、喷印车驾号码、发动机号码等业务，未向车主查验公安机关证照或未及时向公安机关报告的，由公安机关处以５００元以上３０００元以下的罚款。情节严重的，公安机关可以提请汽车维修业管理机构取消其维修技术资格。
第三十三条 违反本办法规定，因维修质量造成事故或者返修的，应当依法承担民事责任。
第三十四条 对违反本办法涉及其他有关主管部门管理职责的，由有关部门按照国家有关法律、法规的规定进行处罚。
第三十五条 对违反本办法的行为实施行政处罚，交通行政管理部门可以委托汽车维修业管理机构组织实施。
第三十六条 汽车维修业管理机构及其工作人员应当忠于职守、廉洁奉公，对滥用职权、徇私舞弊、以权谋私者，由所在单位或上级主管部门追究其行政责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十七条 对违反本办法的行为实施行政处罚，应按照《行政处罚法》规定程序进行。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议，或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请行政复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十九条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。杭州市人民政府１９８７年１月７日颁发的《杭州市汽车维修行业管理暂行办法》同时废止。
