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海南省物价局 海南省住房和城乡建设厅


海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知


琼价费管[2011]154号



各市县物价局、住房保障和房产管理局，洋浦经济发展局、建设局：

　　为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《海南经济特区物业管理条例》的规定，结合我省实际，重新修订《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：海南省物业服务收费管理办法




二○一一年四月十二日



附件

海南省物业服务收费管理办法

　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。

　　第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条 省人民政府价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条 物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅物业服务收费实行政府指导价。

　　其他物业的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。

　　物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。

　　第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。

　　基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应当实行成本监审和听证。

　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。

　　未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。

　　第九条 实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。

　　物业服务企业办理收费标准备案登记应提交下列材料：

　　1、物业服务收费备案申请报告及物业服务收费备案登记表一式三份；
　　2、企业合法的经营证照复印件；
　　3、物业服务合同复印件；
　　4、物业服务企业与业主委员会（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
　　5、已成立业主委员会的应提交批准成立业主委员会的相关材料；
　　6、物业管理各项规章制度；
　　7、其他相关材料。

　　经审查符合规定的，予以备案登记，不符合规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案登记。

　　第十条 经价格主管部门备案登记的物业服务收费标准，是业主交费、物业服务企业执收和价格主管部门监督执法的依据，应当严格执行。

　　第十一条 物业服务收费每次备案有效期限为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。物业服务企业变更、住宅区域改变、服务项目和质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案登记手续。

　　第十二条 物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。

　　第十三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。

　　第十四条 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　第十五条 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　第十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维护养护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护（不含水、电）费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业服务企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其他费用。

　　第十七条 物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊，具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十八条 物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。

　　第十九条 物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。

　　第二十条 物业服务企业收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　第二十二条 物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。

　　第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。

　　第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十五条 经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十六条 业主对其物业进行室内装修的，业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。

　　物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。

　　第二十七条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，由业主委员会负责出面调解，或由物业所在地价格主管部门、物业主管部门进行调解，价格主管部门和物业主管部门应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。

　　第二十八条 物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第二十九条 各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督，依法查处物业服务企业违法违规行为。

　　第三十条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

　　第三十一条 本办法自2011年5月1日起实施。原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发<海南省物业服务收费管理办法>的通知》（琼发改收费〔2006〕1052号）同时废止。




国家税务总局


国家税务总局关于颁发《集体、私营企业所得税的若干政策规定》的通知
1993年7月14日，国家税务总局

各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局：
根据社会主义市场经济发展的需要和集体、私营企业所得税暂行条例的规定，为适应《企业财务通则》、《企业会计准则》的执行，规范集体、私营企业应纳税所得额的确定办法，体现公平税负、促进竞争的原则，以利于加强税收管理，现将《集体、私营企业所得税的若干政策规定》发给你们，请贯彻执行。本通知下发后，各地自行制定的有关规定、办法与《集体、私营企业所得税的若干政策规定》相抵触的，一律停止执行。请认真贯彻落实，并将在执行中遇到的问题及时报告我局。
附件：集体、私营企业所得税的若干政策规定

附件：集体、私营企业所得税的若干政策规定
一、企业向税务机关申报纳税时，必须按照税法有关规定将财务会计所得（利润）调整为应纳税所得额，依法缴纳所得税。
对企业申报纳税违反税收法规的，税务机关有权依法调整，并核定其应纳税所得额，计征所得税。
二、企业申报纳税的所得，必须包括纳税年度内的全部生产经营所得、投资所得和其它所得。按现行税法规定允许免征或部分免征所得税的某些所得，由税务机关核准，在计征所得税时予以扣除。
三、企业应纳税所得额按照下列公式计算：
（一）制造业：
1．应纳税所得额＝利润总额±税收调整项目金额
2．利润总额＝产品销售利润＋其他业务利润＋投资净收益＋营业外收入－营业外支出
3．产品销售利润＝产品销售净额－产品销售成本－产品销售税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用
4．产品销售净额＝产品销售总额－（销货退回＋销货折扣与折让）
5．产品销售成本＝本期产品成本＋期初产品盘存－期末产品盘存
6．本期产品成本＝本期生产成本＋期初半成品、在产品盘存－期末半成品、在产品盘存
7．本期生产成本＝本期生产耗用的直接材料＋直接工资＋制造费用
8．其他业务利润＝其他业务收入－其他业务支出


（二）商业：
1．应纳税所得额＝利润总额±税收调整项目金额
2．利润总额＝销货利润＋其他业务利润＋投资净收益＋营业外收入－营业外支出
3．销货利润＝销货净额－销货成本－销货税金及附加－销货费用－管理费用－财务费用
4．销货净额＝销货总额－（销货退回＋销货折扣与折让）
5．销售成本＝期初商品盘存＋〔本期进货－（进货退回＋进货折让）＋进货费用〕－期末商品盘存
6．其他业务利润＝其他业务收入－其他业务支出

（三）服务业：
1．应纳税所得额＝利润总额±税收调整项目金额
2．利润总额＝业务收入净额＋营业外收入－营业外支出
3．业务收入净额＝业务收入总额－业务收入税金及附加－业务支出－管理费用－财务费用


（四）其他行业参照以上公式计算。
四、企业在生产经营期间发生的无形资产转让收益和固定资产出租、转让收益，计入当期所得。
企业当期发生的固定资产和流动资产盘盈、盘亏及毁损净收益或净损失，由企业提供清查盘存资料，经税务机关审核后，准予计入当期所得或在当期扣除。
五、企业在生产经营期间发生的外币存、借款和以外币结算的往来款项增减变动时，由于汇率变动而发生折合记帐本位币的差额，或发生的外汇调剂收益，均作为汇兑损益，计入当期所得或在当期扣除。
六、企业发生的年度亏损，经申报税务机关审核批准，允许用下一年度所得弥补，下一年度的所得不足弥补的，允许逐年延续弥补，但最长不得超过五年。
七、企业已实现销售产品的成本和当期应负担的销售费用、财务费用、管理费用，按税收规定及本规定有关规定调整后准予扣除。
八、企业在筹建期间实际发生的各项费用，除应由投资者负担的费用支出和为取得固定资产、无形资产所发生的支出，以及应计入资产价值的汇兑损益、利息支出外，可列入开办费，并自企业开始生产经营之日起按直线法分期扣除，但扣除期限不得短于五年。
九、企业在生产经营期间向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除。企业按国家规定向非金融机构借款的利息，在不高于按金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。企业用于与取得固定资产或无形资产有关的利息支出，在资产尚未交付或虽已交付但尚未办理竣工决算之前，应计入购建资产的价值，不得作为费用扣除。
十、企业支付给本企业职工的工资（工资的组成包括标准工资、各种奖金、津贴和补贴），允许在所得税前扣除的标准由各省、自治区、直辖市税务局根据当地实际情况确定，报国家税务总局备案。
十一、企业的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按前条规定的计税工资标准计算的工资总额的2％、14％、1．5％计算扣除。
十二、企业发生与生产、经营有关的业务招待费，由企业提供确实记录或单据，分别在下列限度内的准予扣除：
全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；
全年营业收入超过1500万元（含1500万元），但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；
全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的（含1亿元），不超过该部分营业收入2‰；
全年营业收入在1亿元以上的部分，不超过该部分营业收入的1‰。
十三、企业因情况特殊，经税务机关批准，可建立坏帐准备金。
集体金融企业坏帐准备金，经报税务机关批准，可按年末应收帐款、应收票据等收款项余额的3‰以内计提。
金融企业经报税务机关批准，还可按年初放款余额（不包括银行间拆借）的1％以内计提呆帐准备金。
提取呆帐准备金的金融企业，当期发生的呆帐贷款本金，冲减呆帐准备金。提取坏帐准备金的金融企业当期发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。企业实际发生的坏帐损失超过上一年计提坏帐准备金的部分，可计入当期费用；少于上一年计提坏帐准备金的部分冲减当期费用。
坏帐损失是发生了以下情况的应收款项：（一）因债务人破产，在以其破产财产清偿后，仍不能收回的；（二）因债务人死亡，在以其遗产偿还后，仍不能收回的；（三）债务人因某种客观原因未履行清偿义务，已超过三年仍不能收回的。
企业当期发生的坏帐损失，由企业提供有关证明，经税务机关审核，分别按上述规定作冲减或扣除处理。
已经冲减或扣除的呆帐或坏帐在以后年度收回时，应直接作收入处理。
不建立坏帐准备金的企业发生的坏帐损失，经报税务机关审查核实后，按当期实际发生数额扣除。
十四、企业向其总机构支付的与本企业生产经营有关的合理管理费，应当提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法的证明文件，经税务机关审核后准予扣除。
十五、企业发生的修理费用，可按实扣除。对修理费用过大，需要分期扣除的，可在二年内扣除。
十六、企业根据生产经营需要租入固定资产而支付的费用，分别按下列规定处理：
（一）企业以融资租赁方式租入固定资产而发生的租赁费，应计入固定资产价值，不得直接在税前扣除。
（二）企业以经营租赁方式租入的固定资产而发生的租赁费，可以据实扣除。
十七、企业发生的待业保险费、劳动保险费、财产保险费，暂按国家有关规定的相关标准计算扣除。
十八、企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的开发费用，以及开发新产品、新技术而购置的单台价值在5万元以下的测试仪器和试验性装置的购置费可给予扣除；单台价值在5万元以上的测试仪器和试验性装置，以及购置费达到固定资产标准的其他设备，不得在税前扣除。
十九、企业捐赠给经国家批准成立、从事公益救济事业的非盈利社会团体的支出，不超过年度应纳税所得额的3％的部分，准予在税前扣除。企业直接给受益人的捐赠不得在税前扣除。
二十、企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照非关联企业之间业务往来收取或支付价款、费用。不按照非关联企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，借以少计应纳税所得额的，税务机关要进行合理调整。
二十一、企业的下列支出不得在所得税前扣除：
（一）为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；
（二）对外投资的支出；
（三）被没收的财物、支付的违约金、赔偿金、罚款；
（四）缴纳的所得税、奖金税、工资调节税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金，以及各种税收的滞纳金、罚金和罚款；
（五）各种赞助支出；
（六）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；
（七）分配给投资者的股利；
（八）用于个人和家庭的支出；
（九）与本企业生产、经营业务无关的其他支出；
（十）国家税务总局规定不准扣除的其他支出。
二十二、固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除。净残值的比例，按固定资产原价5％以内确定。由于情况特殊需要调整净残值比例的，由企业自主确定，报当地税务机关备案。
二十三、企业按规定计提的固定资产折旧允许扣除。固定资产折旧年限在不短于以下规定年限内，可根据企业不同情况，经税务部门审核批准后执行：
（一）房屋、建筑物，为20年；
（二）火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；
（三）电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产、经营业务有关的器具、工具、家具等，为5年。
固定资产由于特殊原因需要进一步缩短折旧年限的，如受酸、碱等强烈腐蚀的机器设备和常年处于震撼、颤动状态简易的房屋和建筑物，以及技术更新变化快等原因，可由企业提出申请，报各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局审批。
二十四、固定资产折旧方法，原则上要采用直线法或工作量法。企业需要采用双倍余额递减法、年数总和法加速折旧的，须报经税务部门批准。折旧年限和方法一经确定，不得随意变动。
二十五、企业的存货，包括各种原材料、辅助材料、燃料、低值易耗品、包装物、在产品、外购商品、自制半成品、产成品等，应按实际成本计价。领用或发出存货的核算，可采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法和后进先出法，但要报税务机关备案。计价方法一经确定，不得随意变动。
二十六、企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉、著作权、场地使用权等无形资产的计价，应当按照取得的实际成本为准。具体是：
（一）作为投资的无形资产，以协议、合同规定的合理价格为原价；
（二）购入的无形资产按实际支付的价款为原价；
（三）接受捐赠的无形资产，按所附单据或参照同类无形资产市场价格计价；
（四）自行开发并已取得法律承认的无形资产，按开发过程中发生的实际支出额为原价；
除企业合并、购买外，商誉不得作价入帐。
非专利技术和商誉的计价应经法定评估机构评估确认。
二十七、无形资产从开始使用之日起，采用直线法在有效使用期内扣除。
作为投资或受让的无形资产。在法律、合同和协议中规定了使用年限的，可按该使用年限分期扣除；没有规定使用年限或是自行开发的无形资产，扣除期限不得少于10年。
二十八、本规定从1993年7月1日起执行。