汕头市房屋登记办法
广东省汕头市人民政府
汕头市人民政府令第126号
《汕头市房屋登记办法》已经2011年6月10日汕头市人民政府第十二届82次常务会议审议通过，现予公布，自2011年8月1日起施行。
市 长
二〇一一年六月十三日
汕头市房屋登记办法
第一章 总 则
第一条 为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市金平区、龙湖区、濠江区（以下统称中心城区）国有、集体土地范围内的房屋登记管理，适用本办法。
第三条 本办法所称房屋登记，是指房产行政主管部门依法将房屋权利和该房屋占用范围内的土地使用权权利以及其他应当记载的事项，在房地产登记簿上予以记载的行为。
第四条 市房产管理局作为本市房产行政主管部门，主管全市的房屋登记管理工作，并直接负责中心城区的房屋登记管理工作；市房产行政主管部门的派出机构具体承办房屋登记管理的相关工作。
房屋登记涉及土地登记的，由市房产行政主管部门统一受理，经市土地行政主管部门和市房产行政主管部门按照各自职权和本办法的规定审核后，由市房产行政主管部门将登记事项记载在房地产登记簿，发放房地产权属证书或者登记证明。
第五条 市房产行政主管部门应当建立统一的房地产登记簿和登记信息系统。
第六条 本办法所称房地产登记簿是指房产行政主管部门制作和管理，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册，是房屋、土地权利归属和内容的根据。
房地产登记簿应当记载权利人的姓名或者名称，房屋编号、坐落、来源、结构、规划用途、建筑面积，土地的权属性质、使用权类型、使用期限、用途、面积、宗地四至和宗地号，房屋、土地权利的限制，登记时间等内容。
房地产登记簿采用电子介质的，应当能够转化为唯一、确定的纸介质形式，并定期异地备份。
第二章 一般规定
第七条 房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第八条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第九条 办理房屋登记，按照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于房地产登记簿；
（五）发放房地产权属证书或者登记证明。
房产行政主管部门可以通过本市公开发行的报刊或者房产行政主管部门的政务网站就登记事项进行公告，公告期不少于5日；公告期满无异议或者异议不成立的，按规定予以登记。
第十条 房产行政主管部门应当将办理房屋登记需要提交的全部材料目录在其办公场所进行公示。
第十一条 有以下情形之一的，房产行政主管部门将有关申请登记材料移送土地行政主管部门对土地登记内容出具审核意见后，予以登记：
（一）房屋所有权初始登记、在建工程或者一地多房抵押权设立登记，涉及土地登记的；
（二）房屋所有权转移、变更、更正、注销、换证、补发登记，发生土地面积、用途、使用权类型、使用期限变动，涉及土地登记的。
本条第一款规定情形以外的其他房屋登记涉及土地登记的，由房产行政主管部门统一受理后，一并审核予以登记。
第十二条 申请房屋登记，申请人应当向房产行政主管部门提交有关申请登记材料。申请登记材料是外文的，应当提供中文译本；外文材料与中文译本内容不一致的，以中文译本为准。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十三条 申请房屋登记，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人为自然人的，登记的名称应当与其身份证件上的名称一致；申请人为法人或者其他组织的，登记的名称应当使用法定名称或者依法登记的名称。
第十四条 委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交委托人和代理人的身份证明、授权委托书；自然人委托代理人处分房屋的，代理人应当提交经公证的授权委托书，不能提供的，委托人和代理人应当共同到受理房屋登记的场所提交身份证明并当场签订授权委托书。
境外房屋所有权人委托代理人申请房屋登记的，授权委托书应当按照国家规定办理公证或者认证。
购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同约定委托房地产开发企业代为申请房屋登记的，房地产开发企业应当依照合同约定代为申请房屋登记。
第十五条 房屋权利涉及双方或者多方当事人的，应当由双方或者多方当事人共同申请房屋登记，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书取得房屋权利；
（三）经公证的继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法规定的变更登记情形之一；
（五）因房屋灭失注销房屋权利；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十六条 共有房屋的登记，应当由共有人共同申请。
共有房屋的变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请登记的，应当由共有人共同申请。
第十七条 未成年人的房屋的登记，应当由其监护人代为申请。监护人应当提交证明监护人身份的材料；涉及处分未成年人房屋的，还应当提供保证未成年人利益的书面材料。
第十八条 对房屋登记申请，房产行政主管部门应当按照下列规定分别作出处理：
（一）申请登记的房屋不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的房产行政主管部门申请；
（二）申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当一次性告知申请人需要补正的全部内容；
（四）申请登记的房屋在本登记辖区内，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理房屋登记申请。
第十九条 房产行政主管部门应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记的房屋是否为共有房屋、房地产登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人或者利害关系人。询问结果应当经被询问人签字确认，并归档保存。
房产行政主管部门认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第二十条 办理下列房屋登记，房产行政主管部门应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）因房屋分割、合并引起的房屋所有权转移登记或者变更登记；
（五）法律、法规、规章规定应当实地查看的其他房屋登记。
房产行政主管部门实地查看时，申请人应当配合。
第二十一条 房屋登记申请符合下列条件的，房产行政主管部门应当予以登记，将申请登记事项记载于房地产登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划、施工许可证明材料记载一致，或者申请其他登记的房屋与房地产登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房地产登记簿记载的房屋、土地权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
第二十二条 房产行政主管部门将申请登记事项记载于房地产登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。撤回申请应当以书面形式提出。
第二十三条 申请登记的房屋有下列情形下之一的，房产行政主管部门不予登记：
（一）未取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的规定建造的；
（二）未经建设工程竣工验收合格或者备案的，但涉及在建工程登记事项的除外；
（三）没有合法、有效的权属来源证明文件的；
（四）申请登记的权利与权属来源证明文件不一致的；
（五）申请登记的事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；
（六）权属有争议或者权属争议尚未解决的；
（七）不能特定或者不具有独立使用价值或者属于临时建筑的；
（八）被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（九）被依法查封或者以合法形式限制权利期间，权利人申请登记的；
（十）法律、法规、规章规定的其他情形。
申请登记的房屋属于利用宅基地建造的村民住房，国家、省和市在规划管理、施工管理、竣工验收或者备案管理等方面对其有特别规定的，不适用本条前款第（一）项和第（二）项规定的情形。
房产行政主管部门不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由，并退还申请人提交的申请登记材料。不予登记情形消除的，申请人可以重新申请登记。
第二十四条 有下列情形之一的房屋，由房产行政主管部门直接登记：
（一）依法由房产行政主管部门管理的房屋；
（二）被人民法院裁定为无主的房屋；
（三）被人民法院判决收归国有的房屋；
（四）被依法没收归国有的房屋。
本条前款第（二）、（三）、（四）项规定的房屋，由依法作出裁判或者没收决定的机关通知房产行政主管部门直接登记。
第二十五条 房产行政主管部门应当自受理房屋登记申请之日起，按照下列规定时限，将申请登记事项记载于房地产登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，三十个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，六十个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，十个工作日；
（三）预告登记、更正登记，十个工作日；
（四）换发、补发房地产权属证书、登记证明，十个工作日；
（五）异议登记、查封登记，一个工作日。
本条前款规定时限，不包括公告时间、土地行政主管部门审核土地登记内容的时间以及税务部门核征（免）税收的时间。
第二十六条 房产行政主管部门应当根据房地产登记簿的记载，缮写并发放房地产权属证书或者登记证明。提倡房地产权属证书配置加密、防伪措施。
房地产权属证书和登记证明是权利人享有房屋、土地权利的证明。
房地产权属证书、登记证明与房地产登记簿记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
第二十七条 商品房屋所有权初始登记事项在房地产登记簿上予以记载后，房产行政主管部门按可售房屋基本单元向房地产开发企业发放登记证明。
非商品房屋所有权初始登记事项在房地产登记簿上予以记载后，属于宗地上全部房屋及配套设施已建成的，由房产行政主管部门发放《房地产权证》；属于宗地上部分房屋及配套设施已建成的，由房产行政主管部门发放只记载房屋登记内容的《房地产权证》，与土地行政主管部门发放的《国有土地使用证》或者《集体土地使用证》配合使用。
抵押权登记、地役权登记或者在建工程抵押权登记、预告登记的事项在房地产登记簿上予以记载后，由房产行政主管部门发放《房地产他项权证》或者《在建工程抵押登记证明》、《房地产预告登记证明》。
第二十八条 房地产权属证书、登记证明破损或者房地产权属证书版本更新的，可以向房产行政主管部门申请换发，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）原房地产权属证书或者登记证明；
（四）房屋平面图及宗地图；
（五）其他必要材料。
符合规定条件的，房产行政主管部门应当及时予以换发，并收回原房地产权属证书或者登记证明，将有关事项记载于房地产登记簿。
第二十九条 房地产权属证书、登记证明遗失或者灭失的，权利人应当向房产行政主管部门报失，并在本市公开发行的报刊刊登遗失或者灭失声明；刊登时间为三十日，刊登期间无异议或者异议不成立的，可以申请补发，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）刊登遗失或者灭失声明公告的报纸；
（四）房屋平面图和宗地图；
（五）其他必要材料。
符合规定条件的，房产行政主管部门应当及时予以补发，并将有关事项记载于房地产登记簿。补发的房地产权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
房产行政主管部门补发集体土地范围内房屋的房地产权属证书、登记证明前，应当在所在地集体经济组织内进行张榜公告。
第三十条 人民法院在执行案件中无法取得房地产权属证书、登记证明的，房产行政主管部门凭人民法院生效的法律文书在房产行政主管部门的政务网站发布作废声明。
第三十一条 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定的收费标准缴纳登记费。
第三章 所有权登记
第三十二条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证明；旧城改造项目土地使用权未登记发证的，应当提交旧城改造项目正式实施计划批准文件、规划用地红线图及土地行政主管部门的批准文件；
（四）建设工程符合城乡规划、施工许可的证明；
（五）建设工程已竣工验收合格或者备案的证明；
（六）土地行政主管部门出具的建设用地查验意见书；
（七）房屋门牌证明；
（八）房屋测绘成果报告；
（九）其他必要材料。
申请登记的房屋属于利用宅基地建造的村民住房，国家、省和市在规划管理、施工管理、竣工验收或者备案管理等方面对其有特别规定的，申请人可以不提交本条前款第（四）项和第（五）项规定的证明材料，但房产行政主管部门可以根据该特别规定要求申请人提交相应的证明材料。
第三十三条 利用宅基地建造村民住房申请房屋所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
利用集体建设用地建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
房产行政主管部门受理集体土地范围内的房屋所有权初始登记，应当将申请登记事项在房屋所在地的农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第三十四条 房地产开发企业申请商品房屋所有权初始登记时，应当将建筑区划内经城乡规划主管部门确认属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房产行政主管部门在房地产登记簿上予以记载，不颁发房地产权属证书。
第三十五条 因下列情形之一导致经登记的房屋所有权发生转移的，应当在有关法律文书生效或者事实发生后，申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）调拨、析产；
（六）以房屋出资入股；
（七）房屋分割、合并；
（八）法人或者其他组织分立、合并；
（九）人民法院或者仲裁机构的生效法律文书；
（十）法律、法规、规章规定的其他情形。
第三十六条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）房屋平面图及宗地图；
（六）其他必要材料。
第三十七条 申请宅基地范围内的房屋所有权转移登记的，应当提交村民委员会或者农村集体经济组织同意转移的证明材料。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房产行政主管部门不予登记。
申请集体建设用地范围内的房屋所有权转移登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第三十八条 因在抵押期间转让抵押房屋申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十九条 因人民法院或者仲裁机构生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押时，应当依法将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权登记。
因人民法院或者仲裁机构生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房产行政主管部门予以登记的，房产行政主管部门应当依法予以办理，具备登记条件的，应当在房地产登记簿上记载基于人民法院或者仲裁机构生效的法律文书予以登记的事实；不具备登记条件的，应当及时书面告知人民法院。
第四十条 有下列情形之一但不发生经登记的房屋所有权发生转移的，应当在有关法律文书生效或者事实发生后，申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋或者土地用途发生变化的；
（四）房屋或者土地面积增加或者减少的；
（五）同一所有权人分割、合并房屋的；
（六）法律、法规、规章规定的其他情形。
第四十一条 申请房屋所有权变更登记应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）房屋平面图及宗地图；
（六）其他必要材料。
第四十二条 有下列情形之一的，应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）房屋所有权人放弃房屋所有权的；
（三）法律、法规、规章规定的其他情形。
第四十三条 申请房屋所有权注销登记应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书；
（四）证明房屋灭失的材料；
（五）其他必要材料。
因房屋所有权人放弃所有权申请注销登记，但房屋上存在他项权利的，还应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十四条 经登记的房屋所有权消灭但未申请注销登记的，房产行政主管部门可以依据人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权属证书收回或者公告作废。
第四章 抵押权登记
第四十五条 以房屋或者在建工程设立抵押权、最高额抵押权的，应当申请抵押权登记。
第四十六条 申请抵押权登记应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书，或者在建工程的土地权属证书、建设工程规划许可、施工许可证明材料；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）抵押人有权设定房地产抵押权的证明材料；
（七）房屋、土地的估价报告或者当事双方协商确定房屋、土地价值的书面协议；
（八）其他必要材料。
第四十七条 申请抵押权登记有下列情形之一的，除按照本办法第四十六条规定提交有关材料外，还应当按照以下规定提交相应证明材料：
（一）以集体建设用地范围内的房屋或者在建工程设立抵押权的，提交本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意抵押的证明材料；
（二）以有限责任公司、股份有限公司等企业的房屋或者在建工程设立抵押权的，提交董事会或者股东大会同意抵押的证明材料；
（三）以登记为共同共有或者不可分割按份共有的房屋或者在建工程设立抵押权的，提交其他共有人同意抵押的证明材料；
（四）将最高额抵押权设立前已存在的债权纳入最高额抵押担保范围的，提交该已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料，以及抵押人与抵押权人同意将该已存在债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；
（五）抵押合同在境外订立的，提交公证或者认证证明。
第四十八条 抵押的房屋或者在建工程占用范围内的土地使用权属于以划拨、优惠出让等方式取得的，应当经土地行政主管部门批准同意并核定处分时应当补交地价款的数额；当事人申请抵押权登记时应当提供相应的证明材料。
抵押的房屋或者在建工程属于国有（集体）资产的，应当符合国有（集体）资产管理的有关规定；当事人申请抵押权登记时应当提供相应的证明材料。
第四十九条 房产行政主管部门准予抵押权登记的，应当将下列事项记载于房地产登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额、债务履行期限；
（三）登记时间。
对准予登记的最高额抵押权，除本条前款所列事项外，房产行政主管部门还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房地产登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第五十条 本办法第四十九条所列事项发生变化，或者发生法律、法规、规章规定变更抵押权的其他情形的，应当申请抵押权变更登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书和房地产他项权利证书或者登记证明；
（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
（五）其他必要材料。
因抵押当事人、债务人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋、在建工程坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交本条前款第（四）项规定的材料。
申请最高额抵押权变更登记的，还应当提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。
第五十一条 经登记的抵押权因主债权转让而转让的，应当申请抵押权转移登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书和房地产他项权利证书或者登记证明；
（四）抵押权发生转移的证明材料；
（五）其他必要材料。
申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。
第五十二条 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房产行政主管部门不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，办理抵押权转移登记。
第五十三条 因下列情形之一导致经登记的抵押权消灭的，应当申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、法规、规章规定抵押权消灭的其他情形。
第五十四条 申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书和房地产他项权利证书或者登记证明；
（四）证明抵押权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第五十五条 经登记的最高额抵押权所担保的债权确定后，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书和房地产他项权利证书；
（四）最高额抵押权所担保的债权已确定的证明材料；
（五）其他必要材料。
第五十六条 房产行政主管部门准予最高额抵押权确定登记的，应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房地产登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定了债权数额的，房产行政主管部门可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房地产登记簿。
第五十七条 在建工程竣工后申请房屋所有权初始登记时，在建工程抵押关系尚未终止的，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
房产行政主管部门应当在房地产初始登记时，将有关事项记载于房地产登记簿，收回注销在建工程抵押登记证明，发放房地产他项权利证书。
第五章 地役权登记
第五十八条 因在房屋上设立地役权申请地役权登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）地役权合同；
（四）房地产权属证书；
（五）其他必要材料。
第五十九条 房产行政主管部门准予地役权登记的，应当将有关事项记载于需役地和供役地房地产登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房地产登记簿。
第六十条 经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当申请地役权变更登记、转移登记、注销登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权属证书和房地产他项权利证书；
（四）证明地役权变更、转让或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第六章 预告登记
第六十一条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
第六十二条 未经预告登记的权利人书面同意，处分经预告登记的房屋申请登记的，房产行政主管部门不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起九十日内，当事人申请房屋登记的，房产行政主管部门应当按照预告登记事项办理相应的登记；当事人未按规定申请房屋登记的，预告登记失效，由房产行政主管部门注销预告登记。
第六十三条 预售人与预购人签订商品房买卖合同后，预售人未在约定的时间内与预购人申请预告登记，或者未按照预购人委托代为申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。
第六十四条 申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）已办理备案登记的商品房预售合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第六十五条 经预告登记的预购商品房在所有权初始登记后，预售人未在规定或者约定的时间内与预购人申请转移登记，或者未按照预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以单方申请转移登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预购商品房预告登记证明；
（四）交付房款的证明；
（五）其它必要材料。
第六十六条 申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预购商品房预告登记证明；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）抵押合同；
（六）主债权合同；
（七）其他必要材料。
预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权预告登记。
经预购商品房抵押权预告登记且抵押关系尚未终止的，当事人申请房屋所有权转移登记时，应当同时申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记；房产行政主管部门应当在办理房屋所有权转移登记手续时，将有关事项记载于房地产登记簿，注销预告登记证明，发放房地产他项权利证书。
第六十七条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房地产权属证书；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第六十八条 申请房屋抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房地产权属证书或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第六十九条 申请注销预告登记的，应当提交下列村料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）预告登记的房屋权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。
第七章 其他登记
第七十条 权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记，并提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）证明房地产登记簿记载有错误的材料；
（四）其他必要材料。
申请更正登记的事项涉及第三人房屋权利的，有关权利人应当共同申请。
第七十一条 有下列情形之一的，房产行政主管部门应当予以更正，并将有关登记事项记载于房地产登记簿：
（一）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；
（二）房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿的权利归属确有错误的。
第七十二条 房产行政主管部门发现房地产登记簿的记载错误的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。权利人无正当理由逾期不办理更正登记，且房地产登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，房产行政主管部门可以依据原申请登记材料或者有效的法律文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
第七十三条 房地产登记簿记载的权利人在更正登记期间处分房屋权利申请登记，但房地产登记簿的记载错误涉及房屋权利归属和内容的，房产行政主管部门应当暂缓办理。
第七十四条 利害关系人认为房地产登记簿的记载错误，而房地产登记簿记载的权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿的记载确有错误的，利害关系人可以申请异议登记，并提交申请书、申请人身份证明、申请人与该登记事项存在法律上利害关系的证明材料、房地产登记簿记载错误的证明文件等材料。
第七十五条 房产行政主管部门受理异议登记的，应当将异议事项记载于房地产登记簿。
第七十六条 房地产登记簿记载的权利人在异议登记期间处分房屋权利申请登记的，房产行政主管部门应当暂缓办理。
房地产登记簿记载的权利人处分房屋权利申请登记的事项被记载于房地产登记簿之前，第三人申请异议登记的，房产行政主管部门应当中止办理权利人处分房屋权利的登记申请，并书面通知申请人。
第七十七条 异议登记申请人应当自异议登记之日起十五日内，向房产行政主管部门提交诉讼或者仲裁请求已被受理的证明材料；不能提供的，异议登记失效，由房产行政主管部门注销异议登记。
异议登记期间，异议登记申请人提请诉讼、仲裁，人民法院、仲裁机构不予受理或者驳回其诉讼、仲裁请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记。
异议登记被注销后，原申请人就同一事由再次申请异议登记的，房产行政主管部门不予受理。
第七十八条 人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房地产登记簿记载的权利状况不一致的，房产行政主管部门应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
第七十九条 有下列情形之一的，房产行政主管部门可以撤销原房屋登记，收回或者公告作废房地产权属证书、登记证明，但房屋权利为他人善意取得的除外：
（一）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的；
（二）当事人提交的权属来源证明文件被撤销或者确认无效的。
第八十条 房产行政主管部门接到司法机关、行政机关依法作出的查封或者限制房屋权利的协助执行文书后，应当按照协助执行文书载明的事项和起止时间予以办理查封登记，并将有关登记事项记载于房地产登记簿。
房产行政主管部门在协助司法机关、行政机关办理查封登记时，不对生效法律文书和协助执行文书进行实体审查；认为生效法律文书错误的，可以向司法机关、行政机关提出审查建议。
第八十一条 有下列情形之一的，房产行政主管部门应当注销查封登记并记载于房地产登记簿：
（一）查封登记有效期限届满，查封登记失效；
（二）司法机关、行政机关解除限制措施，或者依法需要解除限制措施的。
第八章 房地产登记簿查询
第八十二条 权利人、利害关系人可以申请查询房地产登记簿记载的信息。
申请查询房地产登记簿记载的信息，应当向房产行政主管部门提供有效身份证明、证明其权利或者利害关系的文件、所查房地产权属证书编号或者房地产坐落，并填写申请表。
第八十三条 有下列情形之一的，房产行政主管部门可以不提供查询，并书面告知申请人不提供查询的理由：
（一）申请查询的房地产不在登记区域内；
（二）申请查询的内容超过规定的查询范围；
（三）依法不得查询的其他情形。
除本条前款规定外，房产行政主管部门应当提供查询服务。
第八十四条 房产行政主管部门及其工作人员应当对房地产登记簿的内容保密，不得擅自改变房地产登记簿的查询范围。
第九章 法律责任
第八十五条 非法印制、伪造、变造房地产权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房地产权属证书或者登记证明的，由房产行政主管部门予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八十六条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第八十七条 房产行政主管部门及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房产行政主管部门承担相应的法律责任；房产行政主管部门承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第八十八条 房产行政主管部门工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自涂改、毁损、伪造房地产登记簿；
（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记；
（三）无法定理由，对符合登记条件的登记申请不予以登记，或者未按照规定时限予以登记；
（四）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
第十章 附 则
第八十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。
第九十条 本办法施行前，有关人民政府及其授权的部门按照其房屋登记管理权限依法作出的行政决定，可以作为办理相关房屋登记手续的依据；历史上遗留未登记的房屋，按有关政策规定执行。
第九十一条 澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县的房屋登记管理参照本办法执行。
第九十二条 本办法自2011年8月1日起施行。2000年7月6日汕头市人民政府令第42号公布的《汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法》同时废止。
逮捕必要性审查及其工作机制研究
景县人民检察院 杨素珍
摘要：审查逮捕是检察机关的一项重要的法律监督职能。在司法实践中，以捕代侦、忽视逮捕必要性条件的情况大量存在。检察机关在办理审查逮捕案件中，应重视和保障人权，将逮捕必要性审查作为重点。本文拟从逮捕必要性审查的内涵以及存在的意义的入手，探讨当前逮捕必要性审查存在的问题，提出几点完善逮捕必要性审查的做法。
关键词：逮捕必要性、内涵、审查、问题、做法
审查逮捕是检察机关的一项重要的法律监督职能，是刑事诉讼中的及其重要环节，也是最严厉的刑事强制措施。在司法实践中，很多办案人员往往把逮捕放在“构罪即捕”的层面，以捕代侦的情况大量存在，忽视了逮捕必要性条件，忽视了对公民人权的保障，与目前的宽严相济的刑事政策相违背。因此，在推进我国法治进程中，检察机关在办理审查逮捕案件中，要重视和保障人权，转变构罪即捕的观念势在必行，将逮捕必要性审查作为重点，严格审查逮捕必要性。笔者试从以下几方面对当前逮捕必要性审查工作略疏己见。
一、 逮捕必要性的内涵
刑事诉讼法规定的逮捕条件一般总结为证据条件、刑罚条件和必要性条件,它们是一个有机联系的整体,证据条件、刑罚条件是前提,必要性条件是关键,是对前两个条件的制约。我国刑事诉讼法第六十条的规定，对犯罪嫌疑人、被告人使用逮捕需要具备三项条件：有证据证明有犯罪事实；可能判处徒刑以上刑罚；采取取保候审、监视居住等方法，尚不足以防止发生社会危险性，有逮捕必要。在使用逮捕的三项条件中，前两项条件比较明确具体，具有较强的客观性，第三项条件则比较模糊、缺乏客观标准，即所谓的逮捕必要性条件。该逮捕必要性规定没有解释社会危害性的内涵，也没有提供判断社会危险性的具体标准，不具有司法操作性。新刑事诉讼法对司法实践中存在问题较多的必要性条件作了修改,在修改后刑诉法第七十九条规定，采取取保候审尚不足以防止发生以下五中社会危险性的，应当予以逮捕：一是可能实施新的犯罪；二是有危害国家安全、公共安全或者社会秩序的现实危险；三是可能毁灭、伪造证据，干扰证人作证或者串供；四是可能对被害人、举报人、控告人实施打击报复；五是企图自杀或者逃跑的。
判断逮捕必要性的关键因素是社会危险性，其中包括犯罪嫌疑人具有妨碍刑事诉讼顺利进行的危险和继续危害社会的可能。改后的刑诉法对逮捕条件做了进一步细化，遵从了无逮捕必要推定原则和强制措施的比例原则，大大提高了逮捕必要性条件的可操作性，减少了司法权利的滥用。
二、 逮捕必要性审查的意义
逮捕必要性审查主要包括：明确逮捕必要性条件的规定，犯罪案件中常见的有逮捕必要和无逮捕必要情形，明确需进行逮捕必要性证明的案件范围、逮捕必要性证据的内容以及逮捕必要性的标准，逮捕必要性论证说理等方面，确保这些方面可以得到圆满完成。通过探索建立逮捕必要性司法审查机制，来体现决定逮捕过程的程序正当性。
逮捕审查制度的本源是保护人权，对各类严重刑事犯罪，确有逮捕必要的，就要严厉打击，而对一些轻微刑事犯罪，初犯、偶犯、未成年人犯罪等，社会危险性不大的，确无逮捕必要性的，慎用逮捕措施，坚持宽严相济的刑事司法政策，严格控制逮捕，慎用逮捕措施，尽可能的少捕，在程序上给予保障措施，充分尊重和保障人权。
三、 当前司法实践中逮捕必要性审查存在的问题
第一、对逮捕必要性的界定模糊。我国立法对“逮捕必要性”未具体明确。即使改后的刑诉法对可能性作出一定的具体性界定，但是在实践中把握和界定这个必要性仍然很模糊，不易操作，使各侦查部门在逮捕标准上产生分歧，不易达成一致，不易准确、统一性的把握社会危险性的标准。根据改后的刑诉法的规定，任何一个犯罪嫌疑人都有逮捕的必要，因为根据日常经验和趋利避害的本能，任何一个犯罪嫌疑人都有实施新的犯罪等五种行为的可能，尽管可能性有大有小，因人因案而异，但谁也不能说一个犯罪嫌疑人绝对没有实施这五种行为的可能。
第二、将逮捕功能地位被认定为单一的惩罚和追究责任。在司法实践中，逮捕措施惩罚犯罪、保障诉讼的功能被扩大，很多同志习惯于将逮捕把握在“够罪即捕”的层面，比较普遍地忽视逮捕必要性条件，使得逮捕功能定位为单一的惩罚和追究责任。轻罪案件逮捕率比例较高，实践中公安机关往往将逮捕的必要性功能异化为以捕代侦、保障侦查顺利进行的手段，为了提高侦查效率，希望尽可能多的对犯罪嫌疑人采取逮捕的强制措施，这与司法保障人权的发展趋势不相符。过分的强调以暴制暴，单方面过重的强调符合法律的规定，而忽视了对社会效果的考虑，对犯罪嫌疑人改造的措施被忽略掉，没有达到逮捕必要性反映的良好的社会效果。
第三、逮捕审查程序缺失。刑事诉讼法规定的审查逮捕程序倾向行政化，审查批捕工作多数通过书面材料的方式进行，使得审查逮捕缺乏必要的程序正义。但是在实践办案中，公安机关在侦查中很少就逮捕必要性进行侦查，一般是尽可能多的收集够罪证据，而忽视对逮捕必要性证据的收集。一些检察机关办案人员也是过于重视够罪证据的审查，而忽视在审查环节中对逮捕“必要性”证据的审查，未能很好的考虑逮捕必要性问题。为此新刑事诉讼法为改变明确增加审查逮捕时讯问犯罪嫌疑人的规定,同时赋予证人等诉讼参与人以及辩护律师等参与审查逮捕程序的权利。这一规定对于保证逮捕适用的准确性,保障犯罪嫌疑人、被告人的合法权利有重要的意义。
四、完善逮捕必要性审查的做法
在办理审查逮捕案件中，如何把握逮捕“必要性”，可以下几个方面入手：
第一、将“慎捕”作为办理逮捕案件的指导原则。在办理案件中，应将是否具有取保候审和监视居住的可能性作为审查逮捕工作不可或缺的一部分，将够罪即捕的观念提出，形成慎捕思维。新刑诉法第六十五条第二款规定，可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审不致发生社会危险性的可以取保候审。这体现出我国审查逮捕机制从法律到上将取保候审的功能定位于权利保障。修改后的刑诉法第72条规定了监视居住的适用条件，监视居住的适用对象得到了扩大，在其人权和工作办法都已经得到法律认可和保障的情况下，办案人员在逮捕必要性审查中应该积极考虑到可以适用监视居住的情形，降低适用逮捕。将慎捕思维贯彻始终，将会改变我国审判前阶段的羁押率居高不下的客观事实。
第二，强化逮捕必要性标准。公检法司应统一对逮捕必要性的适用认识、使用范围、使用标准的操作问题进行界定，使相关规定更加明确、具体，便于操作。可以建立量化评估逮捕必要性司法机制，对犯罪嫌疑人的社会危害性进行评估并以适当的方法进行量化，根据量化结果对逮捕必要性进行评判，以起到逮捕必要性条件具体化的效果，判定有无社会危险性及社会危险性是否严重，以在控制逮捕率方面发挥功效。
第三、完善逮捕必要性证明机制。逮捕必要性证明机制，是指侦查机关在提请批准逮捕犯罪嫌疑人时，不仅要在《提请批准逮捕书》中有逮捕必要性的情况说明，还要提供证明犯罪嫌疑人有逮捕必要性的证据材料。检察机关侦查监督部门要对《提请批准逮捕书》及案卷材料中逮捕的三个条件是否齐备进行复核、审查，在构成犯罪的前提下，对逮捕必要性进行重点审查论证，并将论证的理由在《审查逮捕案件意见书》中详细写明。但实际中，侦查机关往往只是准备是否构成犯罪的论证材料，之后简单的说明有逮捕必要，这也不利于检察机关的审查逮捕必要性工作的开展。因此要加强检察机关的沟通，更要建议公安机关制定程序性规范文件格式，就逮捕必要性的情况说明单独列表，制作法律文书，附上证据材料，才可以将逮捕必要性证明机制有效的运用实务。
参考文献
1、吴专生，逮捕必要性条件的实证考量，河南警察学院学报，2011年04期
2、龚培华 陈柏新，建立量化评估逮捕必要性司法机制的思考，人民检察，2012年第18期
3、陈国庆，华人民共和国形势诉讼法最新释义，中国人民公安大学出版社
