哈尔滨市物业管理规定
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市物业管理规定
（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。
第四条 第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一） 业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
（二） 属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三） 与社区居民委员会设置大体相适应。
第五条 业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。
第七条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。
第九条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
第十条 业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。
第十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十二条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第十三条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。
第十四条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第十六条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。
第十七条 建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。
第十八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。
第二十条 物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。
第二十一条 物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
（一）预售的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第二十二条 业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第二十四条 物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。
第二十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第二十九条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。
第三十条 业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。
第三十二条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。
第三十三条 住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。
第三十五条 业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。
第三十七条 违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十八条 本规定自2004年8月1日起施行。
财政部关于资产评估机构脱钩改制的通知（已失效）
财政部
财政部关于资产评估机构脱钩改制的通知
1999-5-25
财政部关于资产评估机构
脱钩改制的通知##**财评字［199９］１１９号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国有资产管理局(办公室)，解放军国有资产管理局，新疆生产建设兵团国有资产管理局，国务院各部委、各直属机构，各人民团体：
为推进资产评估行业的健康发展，保证资产评估机构独立、客观、公正执业，逐步建立起一支与社会主义市场经济发展相适应的资产评估队伍，根据党中央、国务院《关于中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩有关问题的通知》(中办发［１９９８］２７号)的文件精神，现将资产评估机构脱钩改制的有关事项通知如下：
一、脱钩改制的基本原则
(一) 资产评估机构与挂靠单位在充分协商的基础上合理界定产权，既要保证改制后的机构保持必要的财产条件，又要防止国有资产的流失。
(二) 资产评估机构改制后与原挂靠单位在人、财、物等方面彻底脱钩；原挂靠单位不得持有或变相持有评估机构的股份，不得以任何方式对改制后的资产评估机构进行干预。
(三) 明确资产评估机构和评估人员的权利和义务、风险和责任，逐步建立以注册资产评估师出资的合伙制和有限责任公司形式的资产评估机构。
二、脱钩改制的范围与要求
凡从事资产评估业务的专营资产评估机构必须按本文件规定在人员、财务、职能、名称四个方面与挂靠单位实行彻底脱钩，使其成为按照《合伙企业法》或《公司法》的要求，由注册资产评估师出资设立的合伙形式或有限责任公司形式的资产评估机构。具体要求是：
(一) 人员脱钩
1资产评估机构的人员，不再列入国家编制，不再是原挂靠单位的在编人员，其人事关系应转至当地人才交流服务机构管理。
2由原挂靠单位派到资产评估机构工作的，必须按国家有关规定及本人意愿，决定去留，只保留一方。
3原已办理离退休手续的资产评估机构的返聘人员，其人事档案仍由原保管单位保管，资产评估机构按国家聘请离退休人员的有关规定进行管理。
4改制后新增人员，由资产评估机构按国家的有关规定，自主向社会招聘，不列入国家编制。
(二) 财务脱钩
1资产评估机构脱钩前，应由挂靠单位负责做好资产评估机构的财务审计、资产清查、产权界定和资产处置工作。
2资产评估机构脱钩前应进行资产评估，但原出资方认为资产数额较小，而且帐目清楚，双方协商意见一致的，经省以上财政部门(国有资产行政主管部门，下同)资产评估行业清理整顿办公室(以下简称“清整办”)批准同意，可以不进行评估。
3产权界定和资产处置办法
(1) 资产评估机构脱钩中产权界定和资产处置原则上按照财政部《关于会计师事务所改制中产权界定与资产处置问题的通知》(财管字(1998)127号)文件执行。
(2) 原资产评估机构结余的职业风险基金按照谁占有，谁承担职业风险责任的原则，由资产评估机构与原挂靠单位协商解决。可由原挂靠单位收回并承担改制前风险责任，也可以由资产评估机构留存并承担相应的风险。
(3) 资产评估机构在脱钩过程中上缴原挂靠单位的国有资产，挂靠单位须加强管理，保证国有资产安全，防止国有资产流失。
(三) 职能脱钩
1资产评估机构脱钩后不再是原挂靠单位的下属机构或企业，不得依靠原挂靠单位的行政权力和名义招揽业务，禁止依靠原挂靠单位的行政权利占领市场。
2原挂靠单位不得通过自身行政权利向资产评估机构收取“介绍费”、“咨询费”及各种报酬，禁止原挂靠单位在职人员到资产评估机构兼职。
3资产评估机构脱钩后任何部门不得通过行政权力分割市场，为评估机构指定客户，干预评估机构执业。
(四) 名称脱钩
1改制后评估机构的名称不应含有原挂靠单位名称的痕迹，不允许以地名、部门、单位的称谓直接作为评估机构的名称。
2改制为合伙制资产评估机构的名称统一规范为×××资产评估事务所，改制为有限责任公司的资产评估机构统一规范为×××资产评估有限责任公司。
三、脱钩改制后机构类型和设立条件
(一) 合伙制资产评估机构：
合伙制的资产评估机构，是由注册资产评估师共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，以各自的财产对资产评估机构的债务承担无限连带责任。各伙制资产评估机构的设立条件为：
12名以上合伙人。合伙人须是注册资产评估师，执业满3年，且无不良记录；
23名以上注册资产评估师；
38名以上专业职龄人员，且结构合理；
4书面合伙协议；
5合伙人实际出资总额在人民币10万元以上；
6机构名称符合本办法规定的要求；
7固定的经营场所和从事合伙经营的必要条件；
8财政部门规定的其他条件。
(二) 有限责任公司形式的资产评估机构：
有限责任公司形式的资产评估机构是由注册资产评估师出资设立，出资人以其出资额为限，对资产评估机构承担责任，资产评估机构以其全部资产对机构的债务承担有限责任。
有限责任公司形式的资产评估机构可以用公司内部章程来约定各出资人之间的法律责任。
有限责任公司形式的资产评估机构设立的条件：
12名以上出资人。出资人须是注册资产评估师，执业满3年，且无不良记录；
28名以上注册资产评估师；
312名以上专业职龄人员，且结构合理；
4公司章程；
5注册资本在人民币30万元以上；
6机构名称符合要求；
7固定的经营场所和必要的经营条件；
8财政部门规定的其他条件。
(三)兼营资产评估业务机构的条件：
1由自然人出资设立，经工商行政管理部门核准注册登记，有营业执照，注册资本符合本办法有关规定；
2机构的合伙人或发起人中须有一名以上注册资产评估师，且专门从事资产评估业务；
3机构内设立专职的资产评估部门，配备3名以上注册资产评估师和相应的专业人员，财务独立核算；
4有与开展评估业务相适应的经营场所和固定的办公地点；
5财政部门规定的其他条件。
四、脱钩改制的工作程序和时间要求
(一) 脱钩申请和批复
全国资产评估机构脱钩工作由财政部负责。各省的资产评估机构按属地管理的原则直接向省级“清整办”提出申请，申请脱钩应提交下列文件：
1申请报告；
2原挂靠单位对脱钩的书面意见；
3脱钩方案，具体包括以下内容：
(1) 资产评估机构脱钩前人、财、物等基本情况(含财务报表)；
(2) 基准日的资产清查及资产评估结果、财务审计报告、产权状况说明等；
(3) 原挂靠单位与资产评估机构签订的产权划分、资产处置及法律责任协议书；
(4) 资产评估机构从业人员、业务档案、法律责任等情况及脱钩后处理办法；
(5) 脱钩后评估机构的名称、组织形式和章程；
(6) 评估机构改制的出资人、合伙人的组成及其出资情况；包括主要人员的简历和执业资格、执业年限等有关证明材料；
(7) 评估机构内部管理制度；
(8) 财政部门要求的其他材料。
受理资产评估机构脱钩申请的“清整办”应对资产评估机构脱钩方案进行审查并作出批复。
原国家国有资产管理局直管机构脱钩改制的申请材料按属地原则报省(市)“清整办”，由省(市)“清整办”征求中国资产评估协会意见后，再作出批复。
(二)脱钩验收
资产评估机构按批准方案完成脱钩工作后，省级资产评估行业“清整办”应将本地区评估机构脱钩材料上报财政部“清整办”，由财政部“清整办”统一组织全国的验收工作。
(三) 改制的实施
资产评估机构接到省级“清整办”对脱钩方案的批复，应结合本机构的具体情况，按照本办法规定的机构类型和设立条件进行改制的实施工作，改制期间，资产评估机构应停止执业。
(四) 重新注册登记和换发资产评估资格证书
1资产评估机构脱钩改制后，应按照《资产评估机构管理暂行办法》(财评字［１９９９］１１８号)重新向省以上财政部门申请资产评估资格证书和相应的等级证书，并到当地工商行政管理部门登记注册后方可执业。同时原评估机构的资产评估资格证书注销。
2对脱钩后具备从事证券业务资产评估资格条件的评估机构，由财政部会同中国证券监督管理委员会根据有关规定进行审核确认，并重新换发具有从事证券业务资格的资产评估业务许可证，同时向社会公告。
3对于兼营资产评估业务的会计师事务所，可按中国注册会计师协会有关文件的规定进行脱钩，由省以上财政部门“清整办”进行验收合格后，按《资产评估机构管理暂行办法》(财评字［1999］118号)重新申请资产评估资格证书和相应的等级证书。同时原评估机构的资产评估资格证书注销。
4原评估机构注销和新评估机构重新登记注册均应在省级以上报刊向社会公告。
(五) 脱钩改制的时间
所有的资产评估机构均应在1999年9月30日以前将脱钩改制申请材料上报省级财政部门，1999年12月31日以前完成脱钩改制工作。凡在规定时间未完成脱钩改制任务的资产评估机构，一律取消从事资产评估业务的资格。一九九九年五月十五日
