物业管理企业财务管理规定
财政部
物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日，中华人民共和国财政部
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。
上海市单位使用外地劳动力管理规定（修正）
上海市人民政府
上海市单位使用外地劳动力管理规定（修正）
上海市人民政府
（1993年12月18日上海市人民政府批准根据1997年12月19日上海市人民政府第54号令修正并重新发布）
第一条 为了维护本市劳动力市场管理秩序，加强对单位使用外地劳动力的管理，根据《上海市外来流动人员管理条例》，制定本规定。
第二条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业、事业单位、部队所属单位和个体工商户（以下统称单位）使用外地劳动力的，必须遵守本规定。
前款所称外地劳动力，是指年满18周岁、具有初中以上文化程度、身体健康、在本市务工且不具备本市常住户口的人员。
第三条 市劳动局是本市单位使用外地劳动力的行政主管部门。各级政府有关职能部门应当按各自职责，做好单位使用外地劳动力的管理工作。
第四条 本市对单位使用外地劳动力按供需状况进行总量调控。
第五条 根据本市外来务工总量控制规划和分类管理原则，结合行业特点及劳动力供需状况，由市劳动局会同有关部门确定行业和单位使用外地劳动力的控制比例。
第六条 单位申请使用外地劳动力，必须具备下列条件：
（一）招聘本市常住户口的劳动力不足的；
（二）具备向外地劳动力提供食宿等基本生活条件的。
外地劳动力的食宿等基本生活条件的具体标准，由市劳动局会同有关部门制定。
第七条 单位申请使用外地劳动力，必须提供足以证明具备本规定第六条所列条件的有关材料，并按下列规定提出书面申请：
（一）中央部属单位、部队所属单位或者市属单位，向市劳动局申请；
（二）区和县属单位、私营企业、乡镇企业、个体工商户，向所在地的区、县劳动局申请；
（三）外商投资企业，按外商投资企业管理权限，向市或者区、县劳动局申请；
（四）外省市在沪单位成立时由市级部门批准的，向市劳动局申请；成立时由区、县级部门批准的，向区、县劳动局申请。
第八条 市或者区、县劳动局对单位使用外地劳动力的申请，应当在接受申请之日起十五天内作出审批决定。
第九条 获准使用外地劳动力的单位，必须到本市指定的劳动力市场招收外地劳动力。
有特殊原因的，经市劳动局批准，可以直接到外省市招收劳动力。
第十条 外省市驻沪劳务中介服务机构和劳务输出机构的设立，须经市劳动局批准。
外省市驻沪劳务中介服务机构可以从事劳务中介活动，不得从事劳务输出活动。外省市驻沪劳务输出机构可以从事劳务输出活动，也可以从事劳务中介活动。
第十一条 单位使用经外省市驻沪劳务中介服务机构或者外省市驻沪劳务输出机构介绍的外地劳动力的，由单位与外地劳动力签订劳动合同。单位使用经外省市驻沪劳务输出机构直接提供的外地劳动力的，由单位与该劳务输出机构签订劳务合同。
单位直接到外省市招收劳动力，应当与当地劳动行政部门指定的劳务输出机构签订劳务合同。
劳务合同或者劳动合同中的务工期限不超过两年；需延长期限的，由使用单位报市或者区、县劳动局批准。
第十二条 被单位使用的外地劳动力，由单位向市或者区、县劳动局统一申领《上海市外来人员就业证》（以下简称《就业证》）。
《就业证》由市劳动局统一印制。
第十三条 单位向市或者区、县劳动局申领《就业证》，应当提供下列材料：
（一）批准使用外地劳动力的文件；
（二）劳务合同或者劳动合同；
（三）外地劳动力本人的身份证、学历证明、户籍所在地县以上劳动行政部门核发的就业登记卡以及本市公安机关核发的《暂住证》。
前款第（三）项中提及的《暂往证》，还需由外地劳动力暂住地的乡镇卫生院或者街道医院加盖健康检查合格章，乡镇人民政府或者街道办事处加盖计划生育验证合格章。
第十四条 使用外地劳动力的单位，必须对外地劳动力进行上岗前的技术、安全培训和法制等方面的教育，落实劳动保护、卫生防疫和对从事有害作业人员的定期健康检查等措施。
第十五条 单位使用外地劳动力，应当保护外地劳动力的合法权益。履行劳务合同过程中发生劳务争议的，双方当事人可以自行协商解决，可以提请市或者区、县劳动局进行调解，也可以依法申请仲裁或者直接向人民法院提起诉讼。
第十六条 市和区、县劳动局应当根据国家和本市的有关规定，对单位使用外地劳动力实行劳动监察。
第十七条 单位使用外地劳动力，应当按期缴纳外地劳动力务工管理费等有关费用。
第十八条 单位使用外地劳动力，有违反本规定行为的，由市或者区、县劳动局按照各自权限予以处罚：
（一）未经批准使用外地劳动力的，责令限期清退，并按每使用1人处以500元以上2000元以下罚款；
（二）虽经批准，但未办理《就业证》申领手续使用外地劳动力的，责令限期补办，并按每使用1人处以100元罚款；
（三）超过务工期限，未经批准继续使用外地劳动力的，比照本条第（一）项规定处理；
（四）擅自设置外地劳动力市场，或者擅自从事外地劳动力中介活动的，责令限期改正，没收违法所得，并可处以2000元以上1万元以下罚款。
第十九条 市和区、县劳动局作出行政处罚决定应当出具行政处罚决定书。收缴罚款应当开具市财政部门统一印制的罚款收据。罚款收入上缴国库。
第二十条 单位不服市或者区、县劳动局所作的具体行政行为的，可以按《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。单位对行政处罚决定在法定期限内不申请复议或者不提起诉讼，又不履行的，由作出行政处罚决定的市或者区、县劳动局申请人民法
院强制执行。
第二十一条 在执行本规定时，市和区、县劳动局工作人员应当严格遵守法纪，秉公执法。对徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行者，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 市政府过去有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
第二十三条 本规定的具体应用问题由市劳动局负责解释。
第二十四条 有关进沪承接施工任务的外地勘察、设计、施工企业的管理，由市劳动局和市建设委员会按本规定的精神，另行制定实施办法。
第二十五条 有关浦东新区范围内的单位使用外地劳动力的管理，按本规定的精神另行制定实施办法。
第二十六条 本规定自1994年2月1日起施行。
1993年12月18日
