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关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


国家开发银行、信息产业部


国家开发银行、中华人民共和国信息产业部关于印发《电子信息产业发展与信息技术应用国家开发银行贷款暂行办法》的通知
开行发[2006]160号





各有关部委、各省、自治区、直辖市、计划单列市、行业性机构信息技术应用主管部门、信息产业主管部门，新疆生产建设兵团信息办，国家开发银行总行营业部、各分行：
　　中华人民共和国信息产业部和国家开发银行为落实两部门签订的《支持电子信息产业发展与信息技术应用开发性金融合作协议》，共同制定了《电子信息产业发展与信息技术应用国家开发银行贷款暂行办法》，现印发你们，请遵照执行。

　　附件：电子信息产业发展与信息技术应用国家开发银行贷款暂行办法



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年五月九日




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附件：

电子信息产业发展与信息技术应用
国家开发银行贷款暂行办法


第一章 　总 则
第一条 根据中华人民共和国信息产业部（以下简称“信息产业部”）与国家开发银行（以下简称“开发银行”）签订的《支持电子信息产业发展与信息技术应用开发性金融合作协议》，制定本办法。
第二条 电子信息企业与信息技术应用单位申请使用开发银行项目贷款必须符合现行的国家鼓励电子信息产业发展和信息技术应用的相关政策、法规和条例，以及信息产业与信息技术应用“十一五”发展规划、电子信息产品投资指南；必须符合开发银行项目资本金比例和信用建设要求，执行开发银行贷款管理规章制度。
第二章 　贷款对象、贷款领域、贷款品种和利率
第三条 贷款对象
（一）具备独立法人资格的电子信息产业类企业和信息技术应用类企业以及相关应用单位；
（二）地方政府为信息技术应用项目指定的借款平台。
第四条 贷款领域
（一）软件、集成电路、计算机与数字化3C产品、通信产品、数字音视频产品、电子基础产品、信息安全产品等重点自主研发与产业化项目及“走出去”项目；
（二）信息产业与信息服务业发展相关重点平台建设项目；
（三）列入国家信息技术应用“倍增计划”的重点项目；
（四）服务于“三农”，有利于建设社会主义新农村的信息技术应用项目；
（五）城市应急联动和社会综合服务系统工程项目；
（六）煤矿、危险化学品及化工、重大危险源等安全生产领域重点信息技术推广应用项目；
（七）列入国家金卡工程的行业与地方IC卡应用工程项目，以及RFID电子标签应用试点工程项目；
（八）信息产业部与开发银行认为需要支持的重要项目。
第五条 贷款品种和利率
开发银行对电子信息企业与信息技术应用项目贷款分为中长期贷款和短期贷款；币种分为人民币贷款和外币贷款。贷款利率按照中国人民银行公布的利率政策执行。
第三章 　贷款申请
第六条 电子信息企业或信息技术应用单位申请贷款，需将申请材料及所在地省级信息产业主管部门或行业与地方信息技术应用主管部门（以下简称“省级主管部门”）审核后的推荐意见，一并报项目所在地开发银行分行（含开发银行总行营业部，下同）。
大型骨干企业和重大项目可将申请材料直接报送信息产业部电子信息产品管理司，电子信息产品管理司出具推荐意见后,连同申请材料，一并推荐到开发银行业务发展局。
第七条 申请资料
（一）贷款申请函
（二）贷款项目的可行性研究报告（或项目建议书）；
（三）有权部门关于项目、土地、环保以及规划的审批文件（核准或备案），特殊项目除外;
（四）企业生产经营情况说明及近三年财务报表；
（五）其他相关资料。
第四章 贷款评审与决策
第八条 开发银行贷款评审采用“信用评审与贷款评审分离，信用评审先行”的二元评审方式。开发银行分别对贷款企业的企业法人和建设项目进行评审，符合条件的可以承诺贷款。
第九条 信用评审结论审批权限按现行有关规定执行。申贷额3000万元人民币以上的项目，由总行决策；申贷额3000万元人民币以下的项目，由开发银行分行评审决策。
第十条 开发银行根据需要委托规范的信息产业中介机构对贷款项目进行技术和市场审查并出具专家评审意见。
第五章 贷款合同签订及贷款管理
第十一条 贷款承诺后，开发银行分行与贷款企业以及担保人签订信贷合同。合同签订后5个工作日内，贷款企业负责将合同副本报省级主管部门或信息产业部备案。
第十二条 借款合同签订后，贷款企业需在开发银行分行开立贷款账户、存款账户。开发银行将按照合同约定向企业发放贷款，并按期收回贷款本息。
第十三条 开发银行贷款应专款专用。在出现贷款企业挤占挪用贷款、资本金不到位、企业经营出现重大风险等情况时，开发银行有权停止贷款，并提前收回已发放贷款本息。
第十四条 贷款企业应按合同要求定期将项目建设情况和生产经营情况上报开发银行分行，开发银行有权对贷款进行专项检查。
第十五条 开发银行分行要加强贷款管理，并按照开发银行总行规定，将贷款承诺、合同签订、贷款发放、本息回收、资产质量、贷后管理等情况按季上报开发银行总行。
第十六条 开发银行业务发展局与信息产业部电子信息产品管理司应建立定期的信息通报与交流机制。信息产业部电子信息产品管理司应与省级主管部门建立情况与信息的月度通报制度。
第十七条 省级主管部门应加强对贷款项目的后续服务与跟踪工作。省级主管部门和开发银行分行发现重大问题后要及时上报信息产业部和开发银行总行，信息产业部与开发银行共同商定解决办法。
第六章 其他
第十八条 本办法由信息产业部和开发银行负责解释与修改。
第十九条 本办法从发布之日起施行。